年，大湾区所在的深圳、广州、东莞、佛山等地房地产市场先后“爆发”，走出了一波“中浪行情”，相关城市热点板块新房及二手房均价涨幅高于20%。
比如，深圳南山和福田，广州黄埔和南沙，东莞松山湖等区域的房价均涨幅超前。
近段时间，身边不少人都开始考虑投资买房、“卖一买二”置换。
那么，在银行限制房贷额、延长房贷的大背景下，年广州楼市是否依然值得期待？黄埔科学城、知识城，南沙明珠湾、金洲等板块房价能否“强者恒强”？
带着上述问题，我们今天直截了当、简单明了地对年广州楼市做一个预判，尽量让各位投资客、刚需明白广州楼市现状，理解广州买房选筹相关事项。
01现状
一、年广州房价走势分析
客观来说，现在很多热点城市由于限购限价等因素,新房价格并不具备参考价值。唯有二手房房价走势，才能如实反映一座城市楼市投资的热度。我们先来看看年广州各区二手房住宅网签均价情况。
（图片来源：广州中原研究发展部）通过上图不难发现，年广州各区二手房住宅网签均价同比出现了大幅上涨。其中，是天河区、海珠区、越秀区和黄埔区二手房均价同比涨幅超8%，天河区涨幅更是高达15.5%!
当然，增城是个例外！由此可见，限购区和非限购区，对房价保值增值的影响非常大。因此，不管是刚需还是投资客，能在限购区、核心城区上车，就别在远郊区、非限购区卖楼！
（图片来源：网易房产）看完二手房，再来看看一手房住宅成交情况及价格涨幅情况。如图显示，年广州南沙、黄埔、海珠、越秀一手住宅网签价格涨幅超10%，番禺、天河、荔湾、从化及花都一手房网签价格同比小幅上涨，增城、白云下跌。
无论是一手房，还是二手房，年广州各区房价走势分化态势明显，天河、越秀、海珠等中心城区“强者恒强”，南沙、黄埔两个热点区域房价持续“火热”。
二、楼市政策情况
第一，去年年底，深圳发布通知，要求建立“二手房指导价”机制，并要求银行严格按照参考价发放住房贷款。第二，2月27日，东莞也发布通知，对当地楼市进一步“限购、限售、限价”！
客观来说，深圳“二手房指导价”机制让不少深圳人没了心思过年！毕竟，银行一旦按照参考价发放住房贷款，购房二手房的首付比例自然大幅提高。许多原本“跳一跳”就能上车的刚需，很可能就失去了买房能力。
当然，东莞一系列“限制”措施，主要也是给当地楼市降温，旨在让东莞房价短期内不再“蹦跶”。
然而，这批被“限制”的投资客（或刚需）怎么办？相信很大一部分购房需求将向惠州、广州南沙、中山等区域外溢！虽然没办法，但深圳房价真的没多少刚需能够承受，何况首付比例再次提高。
因此可以说，深圳、东莞加码楼市调控，对广州房地产市场是重大利好！当然，前提是广州没那么快“跟着节拍走”。
第三，年前，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，针对银行房地产贷款予以占比上限约束。随后，广州各大银行跟进。
可以说，年广州楼市最大的灰犀牛当属——银行收紧按揭额度和延长放贷。
广州地区银行房贷调控升级，打的许多打算上车的购房者“措手不及”。
湾区楼市以为，该“楼市新规”是短期的政策调控手段，并非长期政策。更为关键的是，这一切操作的目的是遏制炒房客利用“经营贷”投机买房，而非针对正常的投资客和刚需买房需求。
该结论背后的逻辑是——银行靠什么生存？放贷业务！
只要你明白这个底层逻辑，就应该知晓——限贷、延长放贷的政策都是短期的，对房地产市场的影响也只是暂时和有限的。
02未来
一、年超78个全新楼盘入市
近期，有媒体统计得出——预计年广州至少有78个全新楼盘入市。
具体情况如下：
（图片来源：广州楼事）其中增城区17个，南沙区14个，白云区10个，荔湾区6个，花都区6个，从化区5个，海珠区5个，番禺区5个，天河区4个，越秀区3个，黄埔区3个。
简单来说，新楼盘入市数量越多，代表所在区域新房整体供应量相对较大，开发商之间竞争压力更大。
因此，单纯从年新楼盘的视角来看，今年天河区、越秀和黄埔房价上涨的潜力更大。
二、年广州楼市预判+买房选筹逻辑
第一，行情持续时间
上篇文章说了，与深圳、东莞不同，广州本轮楼市上涨是真正的上涨行情。
虽然，目前广州银行收紧按揭额度和延长放贷，可以视为“楼市调控”；但是，这只是调控的第一步！毕竟，高速运行的列车并非一脚刹车便能够停下来。
湾区楼市以为，在因城施策大背景下，广州对楼市调控的态度，势必将秉承“察言观色”然后再行动的方针，边观察市场反应，边进行楼市调控。
因此，本轮上涨行情至少还需要2-3脚刹车才能停止，这过程短则3-6个月，长则半年以上。
简单来说，可以将去年年中，黄埔开始放开半年社保购房资格作为广州本轮楼市起点，至少可以持续到年6月（深圳本轮上涨行情差不多持续13个月）。
因此，现在虽然广州部分区域楼市已经是“鱼身”甚至“鱼尾”初期行情，但不妨碍刚需上车，而且宜早不宜迟。现在上车，到行情结束，至少可以建立10%的资金安全“护城河”。
第二，买房选筹策略
01天河、越秀、海珠等中心城区的优质房产才是广州楼市的核心资产。资金足够上车这三个区域的，就不要碰其他区域的房产！
原因无他，资源稀缺，安全壁垒够高，风险较低！
02黄埔知识城、南沙万顷沙等区域，近几年房价涨幅已经超预期，短时间内需要消化。
大家如果是短期投资买楼就别再碰这些区域了，天河、海珠的房产不香吗？
03投资，能一步到位就一步到位。简单来说，能上车天河，就别碰增城；能买越秀，就别碰花都；能买万的房子，就别买万的。
不要想着以后再置换，今后置换的成本会越来越高，置换是“磨层皮”的。当然，量力而行是第一位的！
04刚需，早一步是一步。有差不多足够的首付，就赶紧上车。
不要妄想广州房价大幅下大跌，给你捡漏。也不要等着存更多首付，去买中心城区的房产，大概率是“得不偿失”。
05首付50万以内，别凑热闹去“投资”了。投资买房不是过家家，门槛已经非常高！50万捡漏的机会几乎不存在，捡的很可能不是漏，是坑！
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