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一文读懂2021年广州楼市房价走势,买房 [复制链接]

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年,大湾区所在的深圳、广州、东莞、佛山等地房地产市场先后“爆发”,走出了一波“中浪行情”,相关城市热点板块新房及二手房均价涨幅高于20%。

比如,深圳南山和福田,广州黄埔和南沙,东莞松山湖等区域的房价均涨幅超前。

近段时间,身边不少人都开始考虑投资买房、“卖一买二”置换。

那么,在银行限制房贷额、延长房贷的大背景下,年广州楼市是否依然值得期待?黄埔科学城、知识城,南沙明珠湾、金洲等板块房价能否“强者恒强”?

带着上述问题,我们今天直截了当、简单明了地对年广州楼市做一个预判,尽量让各位投资客、刚需明白广州楼市现状,理解广州买房选筹相关事项。

01现状

一、年广州房价走势分析

客观来说,现在很多热点城市由于限购限价等因素,新房价格并不具备参考价值。唯有二手房房价走势,才能如实反映一座城市楼市投资的热度。我们先来看看年广州各区二手房住宅网签均价情况。

(图片来源:广州中原研究发展部)

通过上图不难发现,年广州各区二手房住宅网签均价同比出现了大幅上涨。其中,是天河区、海珠区、越秀区和黄埔区二手房均价同比涨幅超8%,天河区涨幅更是高达15.5%!

当然,增城是个例外!由此可见,限购区和非限购区,对房价保值增值的影响非常大。因此,不管是刚需还是投资客,能在限购区、核心城区上车,就别在远郊区、非限购区卖楼!

(图片来源:网易房产)

看完二手房,再来看看一手房住宅成交情况及价格涨幅情况。如图显示,年广州南沙、黄埔、海珠、越秀一手住宅网签价格涨幅超10%,番禺、天河、荔湾、从化及花都一手房网签价格同比小幅上涨,增城、白云下跌。

无论是一手房,还是二手房,年广州各区房价走势分化态势明显,天河、越秀、海珠等中心城区“强者恒强”,南沙、黄埔两个热点区域房价持续“火热”。

二、楼市政策情况

第一,去年年底,深圳发布通知,要求建立“二手房指导价”机制,并要求银行严格按照参考价发放住房贷款。第二,2月27日,东莞也发布通知,对当地楼市进一步“限购、限售、限价”!

客观来说,深圳“二手房指导价”机制让不少深圳人没了心思过年!毕竟,银行一旦按照参考价发放住房贷款,购房二手房的首付比例自然大幅提高。许多原本“跳一跳”就能上车的刚需,很可能就失去了买房能力。

当然,东莞一系列“限制”措施,主要也是给当地楼市降温,旨在让东莞房价短期内不再“蹦跶”。

然而,这批被“限制”的投资客(或刚需)怎么办?相信很大一部分购房需求将向惠州、广州南沙、中山等区域外溢!虽然没办法,但深圳房价真的没多少刚需能够承受,何况首付比例再次提高。

因此可以说,深圳、东莞加码楼市调控,对广州房地产市场是重大利好!当然,前提是广州没那么快“跟着节拍走”。

第三,年前,央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,针对银行房地产贷款予以占比上限约束。随后,广州各大银行跟进。

可以说,年广州楼市最大的灰犀牛当属——银行收紧按揭额度和延长放贷。

广州地区银行房贷调控升级,打的许多打算上车的购房者“措手不及”。

湾区楼市以为,该“楼市新规”是短期的政策调控手段,并非长期政策。更为关键的是,这一切操作的目的是遏制炒房客利用“经营贷”投机买房,而非针对正常的投资客和刚需买房需求。

该结论背后的逻辑是——银行靠什么生存?放贷业务!

只要你明白这个底层逻辑,就应该知晓——限贷、延长放贷的政策都是短期的,对房地产市场的影响也只是暂时和有限的。

02未来

一、年超78个全新楼盘入市

近期,有媒体统计得出——预计年广州至少有78个全新楼盘入市。

具体情况如下:

(图片来源:广州楼事)

其中增城区17个,南沙区14个,白云区10个,荔湾区6个,花都区6个,从化区5个,海珠区5个,番禺区5个,天河区4个,越秀区3个,黄埔区3个。

简单来说,新楼盘入市数量越多,代表所在区域新房整体供应量相对较大,开发商之间竞争压力更大。

因此,单纯从年新楼盘的视角来看,今年天河区、越秀和黄埔房价上涨的潜力更大。

二、年广州楼市预判+买房选筹逻辑

第一,行情持续时间

上篇文章说了,与深圳、东莞不同,广州本轮楼市上涨是真正的上涨行情。

虽然,目前广州银行收紧按揭额度和延长放贷,可以视为“楼市调控”;但是,这只是调控的第一步!毕竟,高速运行的列车并非一脚刹车便能够停下来。

湾区楼市以为,在因城施策大背景下,广州对楼市调控的态度,势必将秉承“察言观色”然后再行动的方针,边观察市场反应,边进行楼市调控。

因此,本轮上涨行情至少还需要2-3脚刹车才能停止,这过程短则3-6个月,长则半年以上。

简单来说,可以将去年年中,黄埔开始放开半年社保购房资格作为广州本轮楼市起点,至少可以持续到年6月(深圳本轮上涨行情差不多持续13个月)。

因此,现在虽然广州部分区域楼市已经是“鱼身”甚至“鱼尾”初期行情,但不妨碍刚需上车,而且宜早不宜迟。现在上车,到行情结束,至少可以建立10%的资金安全“护城河”。

第二,买房选筹策略

01天河、越秀、海珠等中心城区的优质房产才是广州楼市的核心资产。资金足够上车这三个区域的,就不要碰其他区域的房产!

原因无他,资源稀缺,安全壁垒够高,风险较低!

02黄埔知识城、南沙万顷沙等区域,近几年房价涨幅已经超预期,短时间内需要消化。

大家如果是短期投资买楼就别再碰这些区域了,天河、海珠的房产不香吗?

03投资,能一步到位就一步到位。简单来说,能上车天河,就别碰增城;能买越秀,就别碰花都;能买万的房子,就别买万的。

不要想着以后再置换,今后置换的成本会越来越高,置换是“磨层皮”的。当然,量力而行是第一位的!

04刚需,早一步是一步。有差不多足够的首付,就赶紧上车。

不要妄想广州房价大幅下大跌,给你捡漏。也不要等着存更多首付,去买中心城区的房产,大概率是“得不偿失”。

05首付50万以内,别凑热闹去“投资”了。投资买房不是过家家,门槛已经非常高!50万捡漏的机会几乎不存在,捡的很可能不是漏,是坑!

本文就是湾区楼市给大家分享的内容,大家有收获的话可以留言、转发,想学习更多的知识可以到

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