1
为了卖房,开发商真的可以很拼很拼。
广州白云区的内卷历史算是比较悠久的。
内部分化也最严重,上有10万+豪宅,下有2万+刚需。
整个白云区里,白云新城板块最贵,北部四镇最便宜,白云湖板块房价居中,却最是内卷!
先说白云湖在哪?
距离广州房价最高的珠江新城直线距离17公里外,就是白云区的白云湖板块。
白云湖数字科技城有概念,起步区刚开始建写字楼。
但必须要说,规划很大、落地太久、变数太多。
这里几个新盘扎推在一起,整天四目相对。
品实云湖花城直接祭出69平小三房,对外宣称:
“多送一间房,立省30万!”旁边的中建星光城不甘示弱,你有69平小三房,我也有。
你一个卧室朝南,我两个卧式都朝南!
喊出口号正面刚:
“同价南向多一房!”看,就是下面这个户型。
小小的69平米拥有3个卧室,三开间朝南,几乎没有面积浪费。
就是这么神奇,谁让它得房率高呢?
本以为这样的户型已是极致,结果又来了招商雍云邸砸场子。
你们小三房都是一卫,我做两卫,直接秒杀全广州的小三房户型!
来见识一下招商70多平三房两厅两卫,看谁卷死谁。
就这样,户型越做越小,总价越来越低,空气中满满火药味。
这还没完,后续还会有一轮上新,内卷预计又要升级。
2
看着白云湖板块,黄埔新城急了。
你能有我卷么?
同样都是主城发展没多久的区域,好歹白云湖均价也接近4万了,黄埔新城却被千亩大盘压的动弹不得,房价低至2万多。
最为典型的一个大盘就是占地多亩的万科黄埔新城。
没听错吧,万科不一向是区域房价天花板?
这位大哥,狠起来也是价格杀手。
这个万科沙步村旧改项目,在周边楼盘都是4万多的情况下,开盘直接炸出3万的价格,最低2万多!
直接让隔壁傻眼。
不止黄埔新城,整个黄埔区的巨无霸旧改项目太多太多。
图片来源:黄埔观察
大片的旧改虽然能提升区域城市面貌,但带来的天量供应也绝对不能忽视!
今年上半年,广州已确定的旧改项目累计约个,黄埔就占58个,全市第一。
其中有54个旧村被纳入3年旧改行动计划内。
有数据说,未来5年,黄浦会供应.5万㎡旧改货量。
如果再加上招拍挂市场上已成交但未入市的地块,据推算黄埔区未来5年会供应.1万㎡,整个广州的绝对主力。
老黄埔还自顾不暇,像黄埔新城这种稍微远离城市核心区的板块,未来找谁去消化这些库存,难以想象!
黄埔新城现状都如此艰难,何况是更外围的区域?
我们去观察广州的新房库存分布,会发现:
广州新房供应主战场,大部分都在外围区域。
你可以去看看,番禺、花都、南沙、增城、从化,哪个不是新盘扎堆,匕首见红?
当供应过剩时,没有一块地是无辜的。
当年的增城,多牛批。
房价一度超4万,楼面价一度超2万。
现在呢?
之前4万多的项目,直接腰斩,就连国央房企都带头内卷。
保利直接将增城房价无情拉下2万门槛!
华润这边直降,中建发现势头不对,应声直降!
其他小开发商楼盘根本撑不住,1万多的价格哗哗涌来。
就算是有地铁利好的项目,首先想到的也是借势打折先跑路。
特价房一波又一波。
石滩、朱村、新塘、永宁这4个板块跌幅都超过10%,便宜个十几万都不算啥!
3
其他更远的外围区域就更不用说了,房价都跌了很多。
像从化、花都,本身不限购,也没啥价值,可以忽略。
它们在广州楼市的存在感本来就很低,卷起来都是默默无闻。
这样的情况,很难破局。
自身无法提供足够的需求,主城的外溢也没那么旺盛,彼此之间都属于,你多卖一套,我就少卖一套的竞争关系,内卷在所难免。
不过,广州楼市库存再大,也是结构性过剩。
有些区域,该坚挺还是很坚挺,根本不怕内卷。
比如说“珠金琶鱼”。
也就是珠江新城、琶洲、金融城、鱼珠副CBD,再加上科学城。
直接看下图。
这就是广州未来的产业主轴和就业主轴!
最NB的就业中心、企业总部、金融总部、电商总部等都在这些区域,也是广州房价的天花板和制高点。
至于其他区域:
荔湾、越秀、海珠都是成熟的老城区、学区,房价高,已经没有什么新的概念和更新,自主无所谓,天花板基本差不多了。
天河区则不同,特别是天河东最值得