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TUhjnbcbe - 2023/9/19 5:50:00

本号主要针对广州一手楼市场进行深度评测,所有内容均为独家客观分析,对所有开发商楼盘不进行背书,同时不作为购买指引和广告邀约,请谨慎入手。

这篇文章除了要告诉你这个盘能不能买,同时会告诉你像这种远郊,有规划,有概念的盘未来会是怎样的趋势。

光点评就没意思了,我们一次性把购买逻辑和概念讲清楚,干货非常多,请坐好扶稳。

之所以会评价这个盘,一是因为知识城像极了南沙,都是正在造城的新区,房子又新又漂亮,受到刚需和投资的追捧,二是因为像极了10年前的科学城。

如果我说,未来长期看好,自住可以买,这种全网都通用的废话,那就没啥意思了,我要告诉你的是什么时候买,什么价格合理的买。

先说一下这个盘的优点:

户型好,舒适度高

华师附中附小学位,高中要考,近学校

近地铁,虽然去天河远,好歹也是地铁口

自有商业,配套会成型

交楼没问题,这年头一手房不维权能交楼就已经是最大的优点了

知识城是承接了科学城的产业的,如果把它比作10年前的科学城也有一定的参考价值,他们之间有哪些相似点和不同点呢。

相同点是:都是城市界面很新,都有不错的高端产业。

但为什么不能和现在的科学城比呢?我认为有以下几点:

1、科学城是先有产业,后有房地产的

2、科学城开发更早,总部企业更多,黄埔大部分上市公司都集中在科学城

3、科学城人口更多,配套更完善,同时科学城还能承接来自天河的外溢需求,这一点知识城是做不到的

4、科学城之前的房价基数过低,底部已经夯实

5、目前科学城楼市经过政策洗礼和打压,新房市场充分竞争,站岗风险排除,再看看知识城的价格,甚至比科学城某些盘还要贵,显然不合理

6、科学城的土地供应更少,可开发土地没有知识城的多,北面大山居多,向南又属于老黄埔

那反过来,就可以看到知识城当下的特点,也是投资上的缺点:

1、基数太高,刚暴涨完一轮,还没有消化完

2、自建城开始,就有了房地产,如今房地产销售为主流

3、未来旧改太多,土地供应大

4、承接天河、科学城的外溢非常弱

5、被北部从化虎视眈眈

6、人口流入有限

再看回具体楼盘:升龙学府上城。

这个盘主打改善,96///的三四房,这个面积其实是与万科幸福誉和绿地城错开来竞争。

这一点像极了10年前的科学城,当时科学城主要以别墅为主,像万科城、香雪山、林语山庄都是别墅,后来很多小区也都配建了别墅,比如中海誉城、山景城等,现在的云峰原著、杉禾田也主打叠墅。

升龙学府上城隔壁还有一个康大龙祥汇,全是独栋别墅,路边还有一排平层复式。

看看康大一期的改善别墅有多少,万起,还有更大地块的二三期等着开发,想想都恐怖。

而去年知识城卖的两块地,容积率都低于2,将来卖的肯定不是改善大平层就是叠墅了。

说明什么呢,开发商还是面对的本地需求,并不想依赖外部需求。

外部需求过来这里买房的,一定是钱不多的才会跑这么大老远来买房的,钱不多的人是很挑剔,很难侍候的,倒不如错开竞争,我只接改善。

再回到这个盘3.1-3.6万的这个价格能不能买呢?(现场销售算的价格,方单价最高3.6万)

它之所以敢开这么高,是因为暂时还没有竞争对手,不过今年很快就会有了。

首开这么贵当然是不买,如果卖得不好,将来还会降价,就像现在的科学城。

另外,这个盘还有二三四期等着建,它不跟你卷,也还要跟自己卷,跟对面的旺村旧改卷,跟隔壁的新龙旧改卷。

这个盘预计全年高开低走,下半年还会降价。

3万左右的价格是合理的,但必须要承认这个价格是五年内的高位。

附近拍地也去到了2.7万,价格低于3万不可能,但是绝对会有的,那些什么特价房、工抵房会陆续出来。

自住要买的等等吧。

看到现场这么多中介,我就放心了。

买它,唯一图的就是学校,如果你特别在乎这个学校,买也无妨。

最后总结一下,知识城未来二十年还会是处于一个造城的阶段,只要旁边一直有新盘在卖,只要一直在建设,周期里的价格波动是无法避免的。

另外,当下买入知识城是一个高位,且你会错过下一轮的涨幅。

必须要等科学城自身消化完,再经历一轮周期,九龙湖建设进入尾声,能够把外溢辐射过来,再去消化知识城的库存,知识城才有机会。

这个机会也仅限于两个地方:一个是何棠下地铁口几个盘,一个是华师附中隔壁的部分楼盘。

这句话好像不好理解,说人话就是,第一,房价不便宜,第二,房多人少涨不动。

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