我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，下午好！最近我们看了番禺石楼镇板块的尚上名筑，户型还不错，楼龄也较心，单价比隔壁的亚运城更便宜，不过学校目前有争议，适合刚需入手吗？
回答：刚需的话，我建议还是去亚运城，配套很成熟，流量也够。这点是尚上名筑比不了的，当然投资看这两个都不是优选。不管怎么说，这个节点我建议大家尽快上，因为广州户口已经放开给大专生了，后续很多人将获得资格，更多人跟你竞争另外你刚需的话，很多费用成本你可以控制一下，比如中介费，你可以找管家公司，也就是一个点，如果做按揭的话那就找陈世昌陈总那边，费用都是相对比较低，你可以对比一下市场价
提问：雕叔，本人刚需想保值，在预算不足的情况下选择，以下这几个楼盘买房帮忙看看怎样排优先级比较好，谢谢了！1、黄埔地铁红卫站上盖米的时代印记，单价2w左右；2、增城中新镇的时代倾城，距离地铁3km，单价1.9w；3、从化，知识城北地铁太平站米的时代著作，单价应该在1.7-1.8w；4、南沙大岗镇的时代绿庭山语，小楼盘，非热门板块非地铁盘，单价2.1w；
回答：你是倾向于投资吧，你挑的盘南北差距这么大。你说的4个，都是郊区盘，郊区盘在没有学位的基础上，选择有地铁的楼盘，2-4排除剩下黄埔跟从化比，都是地铁上盖，倾向于黄埔，从化一般无人问津，流通性极差当然我前面说的是硬要从这4个里面选的话其实我本人是不建议你这么买房的，18年后买郊区新盘的大部分人都站岗，现这个阶段来说，应该会步入一个分化的行情，不可能买哪里都涨，参考深圳东莞，只有好房子才能涨，如果你想稳一点的话，还是来核心一点的地方买二手吧，你把首付，月供说出来，这样才好给你推荐，我更建议大家买到好一点的地段先把即将到来这波行情吃了，回头你真的刚需想买上面你说的这几个盘，随便买都行。我给你举个例子，科学城黄埔区府一带像万科金色梦想，中海誉城这些来万都可以上的，再或者到番禺广场那边买，那边以后是南部枢纽，n条地铁穿过，肉眼可见的增值空间
提问：雕叔，您好！坐标金华金义新区孝顺，目前三套房。一套小户型目前自住，已经还清贷款；二套新城云昱平，还贷中；三套中天公园诚品平还贷中，计划装修自住。玩还贷无压力，手上子弹，想继续投资房产。请教雕叔：1、因新城户型不是太理想，想出手换其它地方，可以吗？2、是继续在新区东城区域，还是去义乌投资或其他城市，期望您的建议。谢谢
回答：金华涨过一轮，新房涨，二手出货难度及价格让利有没有看过呢，按照城市化进程，未来金华吸纳人口的速度会放缓甚至被别的城市吸血。另外义乌的房地产，我觉得没什么前途。小商品市场的功能，逐渐在被各种新科技武装的电商所替代。本身也缺乏内生的经济增长动力，感觉产业的升级的趋势还看不到。长期看，衰退似乎不可避免。根据你的情况来看，金华你的仓位过重，可以置换一套好的大房子自住，金华最多留1-2套，其他可以出手，更多资金向更高能级城市投。未来楼市是分化趋势，买房就是买城市，投资破限购杭州建仓吧。
提问：雕叔好，预算极限，想请教下哪里可以推荐，首套自住+投资（最好能有点学位），我和女朋友一个分别在林和西和潭村上班，希望通勤方便些（近地铁最好了），谢谢！
回答：首套房，雕叔的建议都是：小三房起、地铁次新、花园社区、最好带个学位，加上对通勤的考虑建议几个区域板块：1、沿着5号地铁线，往东走，或者再转一下4号线，金融城中海康城、天朗明居、或者鱼珠的盈彩美居，都有符合这个总价的小三房2、沿着3号线往北走，去到梅花园的怡新花园、云山熹景，医院的云景花园、香柏广场初步判断，希望有用，首选思路1
提问：周末好～打扰了雕叔～请问天河目前四大新盘您怎么排序～优先选哪个～它们的卖点有哪些（保利天汇；珠江花城；珠实天河壹品；金地天河峰睿）翻了很多您的回答～分析一针见血～很有帮助
回答：天汇最近一次发售的户型不是很好花城的话户型是强项，目前看来性价比还可以，你能找到关系搞到5万5左右的货也差不多了现在花城捂盘不卖了，再发的话估计要6万了，性价比就下来了珠实可以看下，价格不会便宜峰睿的话呢，噪音影响大，学位存疑，最重要的是也不便宜天河东的新房，是属于长期看闭眼买都不会错的选择，就好像之前的奶厂新盘出来的时候，大家都喊贵，几年后都说香了不过我还是建议大家，买新房要去找关系去买，关系，找多几下就出来了
提问：天河东新盘珠江花城，天河一品，保利天汇，投资的话这三处会有增值空间一些？
回答：都可以，短期的话赚头不会太大，看限价程度，如果都差不多先选天河壹品，位置好很多，且有清华附中的学位加持。如果你今年不买，明年也可以进场，广州经过20-21年这一轮行情后现在已经有点小高位的感觉了。要想有大赚头只能寄托于下一轮周期才会有明显体现
提问：小米你好，在线上跟你们和雕叔聊了那么久了，基本的问题也解决的七七八八了，接下来就想去你们隆德办公室签署合作意向，到底什么时候可以去办公室啊
回答：您好，目前公司物业管理公司还不准许外来人员探访，后期可以探访了我会及时在群通知！您如果急于开展代购服务我们可以线上签约！签约请私聊我谢谢！[握手]
提问：雕叔，鹭山府和保利天汇二期比，哪个未来升值空间大？可以大致说下优缺点吗？他们目前价格都还没出，他们的价位大概多少是相对合理的？
回答：鹭山府地段不错，但是缺点也是很明显，就是盘子太小了，以后容易被忽略，你可以参考一下鱼珠四大网红盘金碧，盈彩，学府里，美林。但是人们总是容易忽略另外一个次新盘，你去找找是哪个盘，以后鹭山府也可能会步他后尘。当然毕竟鱼珠次新盘，增值那些问题不大的，所以这个时候要看一下价格，如果4.5左右还可以考虑，过了5我宁愿你去美林，好太多了。再说保利天汇，还是那句话保利出品，必属精品，小区什么的不用看了都是OK的，地段输鱼珠，但也不差，特别是最近有车陂路北延的利好，不过新房的溢价也比较严重估计会过5万，我是觉得不值得了。当然人各有志，雕叔是觉得新房溢价会比较严重，透支未来一部分利润空间。如果倾向于自住兼保值，喜欢新房的，这两个都可以买，价格差不多的情况下，选保利天汇。
提问：雕叔，能否推荐一个不上征信的信用贷？或者最近有什么好的信用贷款产品？谢谢
回答：不好意思，这个问题的答案价值几十万，属于付费服务。市场上产品很多，具体到某一个人，具体的资质条件，可选择、能办下的并不会很多，需要量身而定。谢谢！
提问：老师您好！我年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？
回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIMEZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的万也不知不觉变万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。最后这个价格买在年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。
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