年即将过去，
年即将到来。
而关于买房卖房、租房、房屋产权等
领域都有全新的规定，
你了解过吗？
年房屋产权新规
01新增房屋“居住权”
从年起，每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性，分别是土地使用权、房屋产权、居住权。
居住权是独立于土地使用权、房屋产权外，新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型。带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租，居住权不得转让、继承。
为方便理解，举几个例子。
I、老李是一套房的房主，同时拥有以上3种权利。但老李年事已高、需要人照料，又没有太多养老金。如果卖掉房子自己就没地方住了，如果不卖掉钱又不够。怎么办呢？按照年新规，老李可以将居住权单独转让给小王，与小王签订居住权转让协议。小王定期或一次性支付给老李一笔费用，小王就拥有了房屋的居住权。
II、老李有1个保姆，对老李照料有加。老李怕自己过世后保姆没地方住，于是老李与保姆无偿签订“居住权”协议，并至房管局备案登记。有了这份居住权协议，保姆就有权在约定时间内一直住在老李房子里，没人可以赶走。而这套房子，按规定不得再出租。
当然，这套房子的房屋产权还在老李手里，房屋产权依然可以买卖、继承。但居住权不能转让、继承，试问谁会买里面住着人的房子呢？
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III、小李新婚不久，妻子提出为丈母娘、老丈人设置居住权。但之后夫妻俩关系破裂需要离婚，财产需要分割。但由于房子设了居住权，这其中就复杂了。如果丈母娘愿意搬出还好，如果不愿意搬走，小李根本无法把房子卖了，房子不能变现，财产也不能得到分割。
Ⅳ、因夫妻一方过错导致离婚，同样需要财产分割。按照年婚姻新规，无过错方可以提出申请，过错方少分甚至不分财产。但因为房子设置有居住权，根本无法变现。于是导致资产无法有效分割，更谈不上多分财产。
类似可能还有很多。居住权设立初衷，是让一些只有一套房的人，或者不想卖掉房子的人，可以通过单独转让居住权的方式获得收益。但居住权的确可能引起一些不必要的麻烦，还是多了解为好。
02住宅70年到期后自动续期，
费用待定
根据年新规，住宅70年产权到期后，可以自动续期，不需要手动提出申请。这解决了很多人担心产权到期之后的问题。
但需要说明的是，续期费用目前尚没有明细出台。其次，商办40年产权到期后是否可续期，目前没有明文规定。所以，购买商办一定要注意土地剩余年限。
年租房新规
01租期最长不得超过20年
根据民法典规定，任何物权租赁期限不能超过20年，超过部分自动失效。相对来说，住宅租赁超过20年的很少，但有些开发商将人防车位一次性40年租赁给业主这种方式就是违规的。要清楚这一点，不要交了40年费用，后面20年却自动失效。
02非居住空间不得出租
厨房、阳台、储藏室、卫生间这些，都属于非居住空间，即便改造后也不得用于出租，否则可以罚款。
此外，自建、违建等空间也不得用于出租。比如顶楼露台改造后变成房屋、房屋加盖、厂房、临时建筑、过道等，都不得对外出租，否则面临罚款。
03不能单方面提高租金，
不能驱赶承租人
以往随着租赁市场的好坏，房东随意增减房租。但新规下，房东不得再单方面提高租金，必须得到承租人的认可。
其次，即便合同到期，租客不肯搬走，房东也不得采用驱赶的方式，但租客需要承担违约责任。
04租客不能擅自改造、装修房屋，
除非征得房东同意
05房屋所有权变更，
不影响租赁协议持续
这个也容易理解。假设房屋在租赁存续期间发生了产权变更，租客依然可按照协议继续居住。
06房东不得随意进入租客房间
07不符合消防、建筑、装修标准的房子，
不得出租
这点尤其要注意，尤其是不符合消防要求。很多小产权房、老式商住楼、缺乏物业管理的小区，消防上往往是存在问题的，这样的房子禁止对外出租。当然，没发生事情还好，如果发生事情或租客懂得利用法律保护自己，那房东是会面临罚款的。
08承租人有优先继续承租、
优先购买房子的权利
年房屋买卖新规
01抵押中房产，
不用解押可直接过户
按照之前规定，银行抵押中房产必须缴清全款、解押之后才能过户。年民法典新规规定，在押房产可直接交易并过户，不需要缴清全款或提前征得银行同意。
但需要注意的是，银行依然具有这套房子的抵押权，如果过户后不及时偿还银行贷款，银行依然有权申请处置这套房屋。
02中介费不能省
根据新规规定，用了中介服务并获得了交易资源，如果逃单的话，中介有权起诉。
03无权处分合同有效
新规规定，因房屋出卖人未取得处分权从而导致房屋无法过户的，买受人有权解除合同。当然，需要说明的是，这个无权处分是指卖方不是房屋所有人或授权人，不要与法拍房搞混了。
以上是关于民法典对房屋产权、买房、卖房、租房等方面的新规定，年就要执行了，大家记得多多了解。
完
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新媒体
编辑
阿蕉
责编丨阿蕉
总编辑
RONAL
来源
问律、山东高法、广州普法
法律顾问
张志伟律师
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来源：安居客房天下广州本地宝编辑：从网科技-从化房产
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