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广州市从化区旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量及成本核算的指引（征求意见稿）
为进一步规范和指导我区旧村庄基础数据调查工作，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民*府令第号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办〔〕56号）、《广州市人民*府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔〕6号）、《广州市城市更新基础数据调查和管理办法》（穗更新规字〔〕3号）、《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字〔〕3号）等相关*策规定，结合我区实际制定本标准，作为改造方案编制的依据，不作为补偿安置的依据。广州市从化区城市更新局
年11月30日
广州市从化区旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量及成本核算的指引（征求意见稿）
一、适用范围
本区行*区域范围内旧村庄全面改造类项目方案核定复建总量、可纳入改造成本建筑面积及费用核算适用本标准。
二、住宅房屋核定原则
（一）旧村庄全面改造类项目住宅复建总量按照“栋”或者“户”两种方式进行核定，以“栋”方式核定的，住宅复建总量按照每栋村民住宅平方米乘以改造范围内经认定核算的村民住宅总栋数或村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过总量10%的比例上浮后核定；以“户”方式核定的，住宅复建总量按照每户平方米乘以改造范围内经认定核算的户数进行核定。
（二）本标准只用作核定住宅复建总量，不作为补偿安置依据。
三、按“栋”核定标准
（一）可核定栋数的标准。
旧村庄改造范围内年7月20日（含当日）前建成的村民住宅，按照以下情形认定核算栋数：
1、有合法产权证明的村民住宅，可核算为一栋；
2、无合法产权证明的村民住宅，但在年前建成且现状用途为居住的，可核算为一栋；
3、特殊情况处理：
（1）一栋结构独立的村民住宅有多个产权证明，证件产权标注共有的，计为一栋，备注为“共有产权”。
（2）一栋结构独立的村民住宅有多个产权证明，如经确认属于一户一宅的可按照确认的户数核算可认定栋数。
（3）一栋连排房屋、结构上无法分开，如经确认属于一户一宅的可按照确认的户数核算可认定栋数。
（4）附属房屋、简易房、棚房和破房不计栋数。
（5）符合相关法律、法规的其他情形。
年7月20日后建成，有合法产权证明（宅基地证、房产证、不动产权证、经*府部门同意实施村民建房登记管理证明、相关规划报建手续等）的村民住宅，可核算为一栋，特殊情况参照本标准第三条第一款第3点处理。
（二）时间段划分依据。
按照以下方式核定村民住宅的建设时间：
1、从化区年和年影像图。
2、全国第二次土地资源调查成果以及有关测量数据、属地镇（街）摸查登记资料。
3、*府部门（原国土、规划、城监、城管等部门）或属地镇（街）有关文件（含责令停工、责令整改及处罚文书等）显示房屋已建或在建的具体时间。
通过上述3点仍不能证明房屋建设时间或房屋权利人提出异议的，由村集体经济组织核实并说明情况报属地镇（街）审核确认。
四、按“户”核定标准
根据《广州市人民*府办公厅关于村庄规划建设管理的实施意见》（穗府办〔〕20号）或《从化区人民*府关于印发从化大桥（大道）项目房屋征收补偿安置方案的公告》（从府〔〕13号）的有关规定核定户数。
（一）按照穗府办〔〕20号核定户数。
（1）夫妻与未达到法定婚龄子女同住为一户；
（2）村民有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄的或结婚后可申请分户；
（3）村民是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户；
（4）村民离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。
2、公安部门户籍登记人口时间为属地镇（街）同意村集体经济组织开展基础数据调查当月。
（二）按照从府〔〕13号核定户数。
按照《从化区人民*府关于印发从化大桥（大道）项目房屋征收补偿安置方案的公告》（从府〔〕13号）和《从化区人民*府关于同意从化区“一桥两路”项目集体土地上房屋征收有关问题处理意见的批复》（从府函〔〕24号）的有关规定分户和审查是否符合“一户一宅”核定户数。
1、分户条件
在旧村庄改造范围内，有常住户口且属长期、固定住宅的实际居住人员（以公安部门户籍登记信息为准），按照以下情形认定户数:
（1）已婚夫妇与未婚子女为一户，一家有两个以上（含两个）子女都未达法定结婚年龄的，计算为一户。
（2）被征收人有一个儿子，已婚夫妇必须与儿子作为一户；被征收人有两个或以上儿子，父母须与一个儿子作为一户。其余在基础数据调查完成当月前已达法定结婚年龄的儿子可增加一户；被征收人与孙同户（儿子已去世），须与一个孙子为一户。其余在基础数据调查完成当月前已达到法定结婚年龄的孙子可增加一户。
（3）已离异或再婚的，计算为一户。
（4）一家有一子一女的，计算为一户。
（5）纯女户家庭，计算为一户。
（6）登记在册为独立户口的独居老人（不含孤寡），需并入其一个儿子为一户，出嫁女或入赘到改造范围外房屋不迁出户口，非农村集体经济组织成员因投亲靠友、子女读书、购买户口等的外来迁入人员（寄居户、空挂户），不作为一户。
2、“一户一宅”规定
（1）房屋权利人在旧村庄改造范围内，一户只能拥有一处住宅建设用地（临时居住、已建新住宅但未拆除旧住宅的，视为不符合）；
（2）不存在出卖、出租、赠与住宅或将住宅用于其他用途后再申请住宅建设用地的行为；
（3）房屋权利人向所属村民委员会提出用地申请，经村民会议或农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，与村民委员会签订农村村民建房协议；
（4）在地铁等项目征地拆迁、其他旧村庄全面改造项目中未享受过拆迁安置待遇；
（5）书面承诺今后不再享受拆迁安置。
3、公安部门户籍登记人口时间为属地镇（街）同意村集体经济组织开展基础数据调查当月。
五、按基底面积的核定标准
（一）基底面积的认定核算可按照合法产权证明的证载用地面积或现状实测建筑基底面积核算。
按照现状实测建筑基底面积核算的，年7月20日（含当日）前建成的村民住宅基底面积不得超过平方米（超过平方米按照平方米计算）且建筑面积不得超过平方米（超过平方米的按平方米计算），年7月20日后建成的村民住宅按照权属证书证载的基底面积核定。
（二）附属房屋、简易、棚房和破房不计算基底面积。
六、核定程序
（一）由属地镇（街）组织村集体经济组织会同受委托的基础数据调查单位对旧村庄改造范围内村民住宅调查后，按照本标准核定“栋”、“户”或基底面积。
（三）按照本标准第三、四、五条仍无法认定核算“栋”、“户”或基底面积或其他特殊情形，由村集体经济组织报属地镇（街），属地镇（街）提出意见后报区城市更新领导小组审核认定。
（三）经认定核算的“栋”、“户”或基底面积及相关资料与基础数据调查成果一同按照《广州市从化区城市更新局关于旧村庄全面改造类项目实施项目基础数据调查工作有关事项的通知》（从更新〔〕21号）有关规定进行综合确认、公示和核查工作。
七、集体经济组织物业复建量的核定
集体经济组织物业年7月20日（含当日）前建成的或有合法证明的，按现有建筑面积1:1核定复建量，年7月20日后建成的或违法建筑，不予核定复建量。
八、可纳入成本建筑面积及费用核算的标准
(一)村民住宅及世居权属人的可纳入改造成本建筑面积可以按照以下方式计算：
1、按照合法权属证书、建房批准文件证载或登记的面积1:1核定，但不能超过现状实测建筑面积。
2、村民住宅三层半以下的可按现状实测建筑面积核定，但现状实测建筑基底面积超过可认定核算基底面积的按照可认定核算基底面积乘以现状层数（超过三层半的按照三层半计算）核定；村民住宅实测建筑面积平方米（含平方米）以下的，可按现状实测建筑面积核定纳入改造成本，超出平方米的，按平方米核定纳入改造成本。
（二）集体经济组织物业年7月20日（含当日）前建成的或有合法证明的，按现状实测建筑面积1:1核定纳入改造成本。
（三）房屋拆运费、建筑成本补偿、搬迁费、集体土地征收等费用标准参照《从化区人民*府关于印发从化大桥（大道）项目房屋征收补偿安置方案的公告》（从府〔〕13号）、《从化区人民*府关于同意从化区“一桥两路”项目集体土地上房屋征收有关问题处理意见的批复》（从府函〔〕24号）等有关规定执行。
九、相关说明
（一）村民住宅是指建筑功能为居住，结构以钢、砼、混、砖为主，有单一门洞或门牌的独立房屋。
（四）可纳入成本可计建筑面积是指准予复建且复建及临迁费用可纳入改造成本统计范围的现状实测建筑面积。
十、本标准自印发之日起施行，有效期1年。
十一、本标准由广州市从化区城市更新局负责解释。
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