（一）项目概况
今天要说的龙湖招商天钜，位于白云区*石西路北侧、机场高速西侧。项目由龙湖地产和招商地产于年5月获取并共同开发，占地15.91亩，容积率4.3，楼面价元/㎡，年5月开盘销售。图：项目区位图
图：项目整体效果图从区位上来看，项目位于白云新城板块。东侧直线两公里即是白云新城的核心区，这里是多年来白云区重点打造的地段。西侧直线两公里是棠溪TOD，现场的销售介绍说这里是“广州北部门户、湾区超级枢纽，面积为广州南站的三倍大”（实际上的能级没有吹得那么厉害）。图：广州市铁路网规划建设图
项目交通便利：西侧约米规划有14号线马务站，预计年中投入运营后，可以直达广州火车站、嘉禾望岗和从化。同时，项目就在*石立交旁，开车可以直接上机场高速（不过也顺带导致了项目的噪音比较大）。图：项目周边交通状况项目入读的是村小：马务小学，步行约米；考虑到白云区的教育资源本就一般，这一点倒也可以接受。项目距医院（三甲）步行约1.9公里。从项目本身的情况来看，由于地块狭小，项目采用一栋T6和两栋拼接T5，并在户型的选择上定位极致刚需。以1号楼为例，主力户型是85/㎡的三房和/㎡四房。由于规划条件的限制，项目无法设置商铺，而是在南侧沿街处配建了平方米的托老所（目前作为售楼处使用）。图：项目总平面图项目最大的创新点是做到了私家电梯入户：每个电梯可以两边开门，三梯刚好满足六户的需求。这成了项目的一大卖点，有了这一特色，再配上高贵的门楼和入户大堂，项目也有了称呼自己是豪宅的底气。图：项目的宣传文案
图：项目配置了很高端的门楼
现场找销售算了两套价格。1栋中低楼层02户，西南朝向，㎡，四房两厅两卫，南北通透，单价4.86万元，总价万元。大户型朝向更好价格也更贵：同样是1栋，中低楼层06户，东南朝向，㎡，单价5.57万元，总价万元。推测，与半年前刚开盘时，中小户型有所降价；大户型由于相对来说销售的不错，所以略有升价。图：㎡和㎡的户型图
（二）购房建议
购房建议其实不用说了，市场已经说明了一切。第一，从现场情况来看，销售的进度显著滞后于施工进度；项目的一号楼已经盖好，二号楼和三号楼也已经盖到了三分之二，但目前营销还只是在卖1号楼。第二，从数据上来看，月均销量不足10套；项目年5月29日获取的预售证，截止年1月16日，只网签了53套，作为一个刚需盘，这个销量是让人不满意的（同样是小地块，同样定位刚需，相隔一个月内开盘的*埔区五矿招商鹭山府，每月可以销售60套以上）。第三，项目启动了分销带客，但现场仍然没有人气，周末中午过去，只有两台客户在案场算价格。（三）营销如何改进
对于广州这个城市来说，市场容量足够大，各区域价格的上限也在不断拉升，老广们的置换需求强烈，新广们也在不断涌入。这使得开发商要