如果票选广州年最难买的房子，越秀楼盘一定榜上有名。
万博的和樾府从两年前开盘起就长期霸屏广州热搜榜；
海珠的琶洲南TOD，开创了靠PPT卖房就能被抢爆的神操作；
还有天河的和樾府，只是定下案名，就引来市场的阵阵狂欢。
越秀最牛的不是打造爆款，而是这些爆款都是千万级别的改善大宅。
改善盘卖出刚需速度，这才是硬实力！
广州改善客“闭眼买”！
越秀究竟开了什么外挂？
或许有人觉得这种热度只是一个“朦胧的感知”，那换个角度，我们来让数据说话。
摊开上半年千万级以上房源销量榜，一张TOP5的名单，越秀旗下项目的成交套数直接占了半壁江山。
已经有无数前人用真金白银打投，佐证了越秀在改善市场上的绝对领导力。
值得一提的是，在改善市场上，越秀不仅成交量遥遥领先，更有独特的产品力加持。
聚焦黄埔区年改善房源成交榜单，很容易就找到一个“另类”——星航TOD，它成功凭借㎡的小洋楼，跻身只有+㎡大别墅才能上榜的名单。
这说明星航TOD的小洋楼虽是新型产品，但因为有着类墅居的生活体验，更优质的地段已经得到了市场的认可。
同榜单上的项目大多位于黄埔偏远位置，只有星航TOD毗邻天河，是老黄埔唯一上榜项目。
毫无疑问，它代表着老黄埔的最高产品力，是目前片区的价格制高点，未来也将决定整个二手市场的溢价。
但这并非终点。
我了解到，项目不仅单套总价已经突破万，据说新加推房源还会继续涨价！
那么你们是否好奇，它是怎么做到的？
广州小洋楼
稀缺的，从来都珍贵
核心要素在于星航TOD的住宅形态选的非常精妙，它推出了市场十分少见的小洋楼产品。
星航TOD并非越秀建设小洋楼的起点，早在两年前星樾TOD推出小洋楼的时候，市场就已经见证过它的产品力和热度。
今年，星航TOD的小洋楼接棒，依旧是意料之中的一呼百应，首开即大爆。
项目开盘时不少粉丝都向我们反映：“光是有钱还不够，还要我拼手速！"
群内粉丝讨论截图
这不难理解，毕竟新盘小洋房一面世，直接让潜藏在广州人心底的洋房情怀澎湃涌动。
小洋房早已成为了广府文化的一种象征。上个世纪，市中心就已涌现了一批新型洋楼，一改明清以来的旧区居住空间形式，与清而不淡、回味悠长的粤味一拍即合，被称为“模范式住宅”。
红砖清水墙，绿色琉璃瓦，这是大家关于小洋楼的群体记忆，它们顺着环绕的古墙向巷弄的深处绵延，在近百年的峥嵘岁月中，于广州人心里铭刻下一种历史情怀。
图源：广州越秀发布
遗憾的是，虽然小洋楼对于广州人有着特殊意义，但目前市面上可以流通的房源并不多。
在售新盘寥寥无几，除了星航TOD的小洋楼，其他多位于城市外围区域。在网站输入关键词，跳出来的选项都是增城从化，甚至东莞清远。
二手市场的供应则不仅稀缺还售价高昂，最近一套东山口的陈年小洋楼放卖，挂牌价都万，加上税费至少要0万。
可哪怕是如此夸张的价格，看房的人还是络绎不绝。
一方面，0万的小洋楼在广州已是“性价比之选”，更有甚者叫价亿元起步；
另一方面，放盘量实在太少，据有几十年工作经验的中介所言，今年片区内放售的小洋楼一只手都数得过来，而且一般都不用挂上二手平台，只在朋友圈宣传一圈就能成交。
就算聚焦于星航TOD本身，货量同样不多。
项目小洋楼组团全部货源有且仅有套，逢开必罄。
稀缺即价值，这是星航TOD小洋楼的底层逻辑。
产品力说话
改善楼盘中，它是独一份！
建立在稀缺的基础上，项目的产品力也毋庸置疑，大家可以戳链接回顾→星航TOD小洋楼本周开放！跟我一起抢先看爆料！
或者点击下方视频跟着Dennis一起打卡：
广州PLUS，赞
在我们踩盘稿件发布之后，也有不少粉丝询问相比它与市面上常见的产品相比，究竟有什么特色。
今天我就用几个关键词来和大家梳理下，星航TOD小洋楼，做对了什么——
低密住区，人居指标过硬
先来看看和居住舒适度挂钩的各项基础指标。
其一，容积率。
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比值，一般来说，和住宅产品形态密切相关：
划重点，星航TOD小洋楼的容积率只有约1.5！
不要小瞧了这个指标，它直接影响到了我们的居住状态。
以占地面积约10万㎡的社区为例，容积率分别为1.5和4.5的社区，同社区内居住人数差高达人，人均占地面积的差值更是多达20㎡，相当于主城区一套单间的面积。
代入到我们的乘机体验会更容易理解一些，1.5容积率的住宅就像飞机的头等舱，可以独享公共资源，座位宽敞，可以平躺，人们甚至有空间优雅地小酌一杯香槟；
而高容积率的住宅则像是廉航的经济舱，空间有限，座位紧密，坐下后连腿脚都伸不直。
小洋楼创意展示区实景图
其二，建筑密度。
建筑密度是指在一定范围内建筑物的基底面积总和与规划建设用地面积的比值。
通俗点说，就是一块土地上，盖了多少栋楼，留了多少面积做园林。
建筑密度越高，意味着空地越少、园林越小、楼间距越密。
如果把建筑密度控低，那么楼间距就可以拉开、拓宽，业主能有更多公共绿化空间活动，而且居家时的通风采光感受也会直线提升。
目前广州新盘的建筑密度可不低，基本都在30%以上，番禺某项目，建筑密度甚至达到了63%
但注意了，星航TOD小洋楼的建筑密度只有约27%！
它在整个组团仅使用了不到三分之一的土地造房子，剩下的面积，全都留给园林和公共空间去发挥。
当然，这也意味着项目牺牲大量建设用地，换来了大片的绿意、静谧的环境以及高端的生活格调。
小洋楼创意展示区实景图
其三，人均园林面积。
同样面积的地块，当住宅用户多，人均园林面积就小；当建筑密度大，留给园林的空间就小。
但星航TOD的容积率、建筑密度都控制在极小的范围内，因此人均园林面积远超普通住宅。
星航TOD展示区园林实景图
而且注意了，项目建造的可不是随随便便搬来两棵树的那种园林，它从取材到设计，从山水到树石，都很讲究。
现场，我们随手拿手机拍的图片都分外有大片感，这些都是平层高楼所无法比拟的体验：
星航TOD展示区园林实景图
跃级抬升，创新洋楼设计
在一步一景的园林基础上，星航TOD的小洋楼利用地势自然高差，形成3层台地跃级设计。
好的建筑总不是一马平川、一览无余的。多数都是拾级而上，以提供更为优越的归家礼序、更为高效的排水系统、以及更为静谧的生活环境。
星航TOD同样如此，它自成一派风光，业主回家路上也能一瞰其他美景。
以项目4层高的小洋楼为例，购房者还能依照自己不同的喜好选择不同的楼层。
示意图，实际以户型图为准
想要双首层+超高挑空内室+前后花园，就买一二层。
利用花园空间，无论是想和三五好友斟茶小酌，亦或者为孩子举办生日party，都没有问题。
小洋楼创意展示区实景图
约4.5米层高的地下空间在广州也十分少见，给了业主更多挥洒生活想象的空间，视听间、酒窖、健身房、棋牌室等，任你设计。
小洋楼创意展示区实景图
更重要的是，此前的洋房或者别墅，大多会建成纯地上空间+地下空间的设计，当广州雨季来临，难免会让业主在地下空间内花重金打造的，被毁于渗漏、返潮、结露。
但在星航TOD完全没有这个困扰，项目借助地势的自然高低差，将上下空间贯通起来。
原本的地下夹层空间直接连通南向入户门，出门即可入花园，成为稀有的阳光“双首层”！
小洋楼创意展示区实景图
想要超大天台+阳光花园房，就买顶层。
有人喜欢足履平地的踏实，自然也有人偏爱空中花园的浪漫。
顶楼有着和天空最近的距离，如果在这里种上自己喜欢的植物，就能将露台打造成一个花园场域；摆上家居，砌杯咖啡，也有着最好的观景角度。
或者换个思路，支上一顶小帐篷，做一些隔热挡雨措施，天台露营趴立马开启，想想就让人期待！
小洋楼创意展示区实景图
南向大开间，兼具别墅+大平层生活体验
大花园、大露台、大地下空间，这些所有关键词都指向了高使用率。
不负众望，星航TOD小洋楼某些户型可用空间的使用率最高能到%！与市面上的别墅产品相比都有过之而无不及。
小洋楼创意展示区实景图
别着急，只要我们换个角度，就能发现它还藏着别墅没有的优势。
左右滑动查看户型示意图
注意到了吗？无论是哪一层的房源，星航TOD竟然都能做到四面宽南向采光！
我搜集了几个同面积段的别墅产品，他们无一例外都是短开间，长进深的设计，哪怕是㎡的叠墅，也不过只有三开间朝南。
其他墅类产品户型图
开间过小会直接影响户型的通风采光，哪怕客厅面积再大，最终也会沦为没有光的暗房。
但这样的问题在星航TOD不存在，每个户型都有约6.8米南向大阳台，以首层㎡户型为例，整体更拥有约14米的南向采光面，堪比市面上一众大平层！
小洋楼创意展示区实景图
不得不说，星航TOD的小洋楼踩准了广州人居升级的最根本需求。
“房住不炒”的观念已深入人心，现在人们买改善房，不再拘泥于面积的提升、资源的占有，而是不断对居住空间提出更高要求。
而星航TOD既有堪比别墅的使用率、又有大平层的高舒适度，同时还通过精妙设计赋予了房屋可观的创造空间。
越秀打造了独一无二的小洋楼，市场热度已再三证明了广州人对这份设计的认可。
好消息是，项目即将加推。
不过我还是要给各位提个醒：这是今年最后一次加推！错过即无！
一场抢房大战已箭在弦上，谨记，如果感兴趣请务必尽早去项目走一遭，也欢迎大家扫描下方