原创：徐小平摄影：徐平凡
核心观点
1）广州是粤港澳大湾区的几何中心，发展前景看好。
2）广州发展长期看南沙、中期看黄埔、短期看旧改，即南拓东进，短期投资在老城改造，中期投资在黄埔，长期投资在南沙。
3）投资兼自住买珠江新城，考虑孩子读书买越秀。
4）珠江是广州的灵魂，市内稀缺资源江景房豪宅，上升空间大。
广州楼市供应量大，长期看好广州
在北京、上海、广州和深圳四个一线城市中，广州的房价启动总是慢一拍，一般是慢一年左右。
但这并不影响长期看好广州！
广州是国家中心城市，是祖国的南大门、国际商贸中心、广东省省会和粤港澳大湾区的核心城市之一。
广州区位卫星图
从卫星图来看，广州地处中国南方出海口、广东省中南部、珠江三角洲中北缘，是西江、北江、东江三江汇合处，濒临中国南海。
所以，广州市区的珠江江景房是不可再生的稀缺资源，特别是朝南的江景房的价值一般是城区价值的2~3倍，是产生豪宅的地方，值得长期投资，如珠江新城、二沙岛和琶洲等江景房。
珠江夜景
越秀区东湖公园
广州11区房价走向分析：
越秀、天河逼近深圳
黄埔箩岗和南沙还是价格洼地
再看一张年1月广州最新的网签价格统计。
年1月广州各区住宅网签价格及变化情况
从上列数据和广州的南北走向长条形结合起来分析，可以得几个有意思房价走向。
从房价的绝对数据来分析：
1、第一梯度为广州中心CBD的天河区和有优质学区房的越秀区。
2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。
3、第三梯度近郊番禺区和白云区。
4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。
5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。
从房价的绝对数据来分析：
1、第一梯度为广州中心CBD的天河区和有优质学区房的越秀区。
2、第二梯度为城内海珠区和荔湾区。
3、第三梯度近郊番禺区和白云区。
4、第四梯度是远郊黄埔区和南沙区。
5、第五梯度边远山区花都区、增城区和从化区。
从房价数据同比涨幅来分析：
1、第一梯度为黄埔，同比上涨36.6%。
2、第二梯度为越秀，同比上涨14.1%，主要是优质学区的因素。
3、第三梯度为海珠，同比上涨11.4%，南沙同比上涨11.0%。
其他区涨幅为负或涨幅低就不讨论。
广州城区房价向北部山区方向减弱，北区向白云、花都、从化逐渐减弱。东部向黄埔和增城逐步减弱。
广州城区大力推进旧城更新，旧貌变新颜的意义远大。但由于人为因素较大，拆迁和时间成本也较大，具有不确性。
远郊从化、花都、增城等区尽量避开！
广州面积很大平方公里，相当于三个半深圳大，年常住人口.84万，但并不是什么地方买房投资都是大赚的，如从化、花都、增城、萝岗北、白云北投资价值较低，须谨慎之。
如果你说那边的房子便宜买来住，是可以，但是如果你是想要投资、想跑赢通胀那估计是没有希望的。
一个活生生的案例，我的一位同学，年贪便宜买了花都与清远交界的房子。
当时单价元/平方米买入，总面积平方米房子，总价51.2万购得很开心，但时至今日房价才上涨至元/平方米，资产升值才2倍万元。很明显没有跑赢通涨！
所以说，不论楼市的行情如何，买房和投资都需要一定的格局和眼光。买房的路上，有惊喜也有坑，一边学习，一边成长！
广州买房投资最强攻略
1、南沙将成大湾区主战场
广州发展方向南沙为主，南沙将是大湾区的主战场，是广州中长期投资的价值洼地。
从区位来看：南沙地处珠江口、位于大湾区的几何中心，东临深圳沙井和东莞虎门，西边临中山，是粤港澳大湾区建设的核心支点!
同时，南沙有广阔的发展腹地，陆地和海洋及港口都有待开发，有后发制人的优势！
南沙区位图
从经济和交通辐射能力来看，南沙同样江、海、港口资源全方位。
广深港高铁在南沙设站；地铁18号线和22号线年开通，有规划称：广深悬浮磁时速公里的高铁南沙设站直达深圳，从此南沙与深圳和香港的距离更近一步。
南沙主导产业布局图
南沙规划图
2、从国家层面上，一是深圳示范区定位为全球标杆城市，二是湾区重点打造广深港科技走廊，也意味着珠江西岸是湾区的脊梁。三是湾区要形成产业分工、交通互联、设施共享、管理协调的一个整体。
3、从大湾区层面上，需要补脑强心固脊健躯。
一是发挥香港制度及金融优势，广州和深圳承担起金融科技创新重任，成为双引擎的核心。
二是利用南沙的区位及交通优势，打造湾区的心脏。
三是珠江西岸需要打造维多利亚港—前海—南沙—珠江新城间隔40公里脊柱，形成长达公里的脊梁。
四是在环珠江口深莞穗中佛珠利用广阔的未建设用地，打造协调自如的躯干。
南沙湾规划图
明珠湾规划图
4、从广州层面上，广州转型发展必须融入大湾区国家战略中。
一是南沙强则广州强，从广州打造南沙副中心可以看出决心，近期重点解决对外交通和创新服务政策，远期打造成湾区中心之一，再造一个珠江新城。
二是广州产业转型需要依靠科技创新，重点打造科技走廊，南沙人工智能、琶洲互联网创新、中新知识城等十大价值产业园是广州在新型产业发力的重点领域。
三是统一思想，坚持南下战略方向。广州未来的空间格局不再是荔湾-越秀-珠城-黄埔东西向龟速前进，而是利用时速的18、22号地铁线，串联中山珠海东莞深圳，在湾区形成南北向主动脉，利用南沙心脏地位，为湾区提供人流物流信息流的血液。
南沙地铁环形示意图
只要南沙从国际层面高规划高起点，放弃广州的局部利益，站在国家粤港澳的大格局去规划和建设，南沙的有利条件比深圳前海前景更看好。从长远来看，南沙完全可以再造一个新广州！
由于南沙人口只有79.61万人，人少地广，产业较少，加上广州财政和资金有限，只能分批投入分批开发。
随着基础设施的不断完备，逐步引进先进产业，就会吸引人口流入。当人口达到万以上时，南沙就繁华了。所以说，南沙适合15年以上的长期投资。
初具规模和市政生活配套和交通便利的明珠湾和南沙湾值得