撤市设区,在广州并不是什么新鲜事,早在年,番禺、花都也享受过撤市设区利好。
从年开始,番禺、花都楼市开始快速向上。16年时间里,番禺、花都楼市都迎来过“大场面”,番禺一度成为广州全市成交面积的冠军,花都成交量也曾差点踏过万平方米的门槛。更为重要的是房价的增长,从设区之始的“3字头”到现在的1.7万元/平方米,番禺房价增幅略超%从不到“2字头”到过万,花都房价增幅接近%。同一时期,广州原十区一手住宅房价增幅超过%。
当增城区也超过16岁的时候,我们如果回头看,增城的房价会有多大的增幅?
番禺:楼价是15年前的6倍
增城撤市设区一年,未来楼价的上升潜力有多大?16年前同样经历撤市设区的番禺区或许可以成为其中一个样板。统计数据显示,这些年以来,番禺区一手住宅均价从年的元/平方米,上涨到今年上半年的元/平方米,如今的楼价大约是15年前的接近6倍。
撤市改区前基础不差
撤市设区前,当时的番禺市(县级)就以低廉的楼价吸引很多广州市民在那里置业,这一点和数年前未设区的增城非常相似。由于不少广州市民的祖籍是番禺,对该区的认同度较高,而当时那里的楼价仅为市区的1/3甚至是1/4,对新广州人也有一定吸引力,因此,早在上个世纪八九十年代,就有不少广州人来番禺买楼。与海珠区仅一江之隔的洛溪板块,更是以多元/平方米的楼价,吸引了大量广州市民来这里居住,当时的置业者,精英群体比例还不大。
至年,番禺撤市设区,其一手住宅的成交均价为每平方米元出头,即使是当时标杆——华南板块,不少楼盘的单价也不过是多元/平方米。
设区后吸引大量精英群体入住
撤市设区后番禺楼市发生了巨大的变化。此前,番禺的户籍很难迁入广州市区,设区后户籍可以自由进出,让更多新老广州人放心来到番禺购房入户。
地铁3号线、华南快速干线和新光快速路的开通,也解决了番禺与市区之间的交通问题。沿着华南快速干线和新光快速路,番禺区陆续建起了星河湾、锦绣香江、祈福新邨、华南碧桂园、广州雅居乐花园、招商金山谷等楼盘。特别是以星河湾、广州雅居乐花园等为代表的华南板块八大金刚接踵推出,它们以精致的产品、优美的环境吸引大量精英群体入住。
番禺一手住宅的成交量大幅提升。撤市设区头一年,番禺区一手住宅成交量达万平方米,成为全市成交量最大的行政区,接下来几年,番禺区的成交量节节攀升。从年开始连续三年,其一手住宅的成交面积均在万平方米以上,2年更是达到了历史高位——万平方米。4年后,由于南沙从番禺区划分出去,番禺的成交量有所下降,除了限购之后的头几年被增城超越外,番禺多年以来一直稳坐全市成交量第一的头把交椅,年的成交量达到.2万平方米高位。去年年底有媒体的调查数据显示,番禺是最受广州人欢迎的置业目标区域。十多年间,已有大约50万广州市民从市区移居到番禺。
量变带来质变,楼价涨6倍
量变带来质变,番禺区的一手楼价也随着成交量的增加而上涨。
以华南板块为例,年前后,该板块多数楼盘的售价仅为多元/平方米,到今年上半年,在板块的中等档次楼盘招商金山谷的网签均价已达到元/平方米,较高端的星河湾半岛,售价已达到近4万元/平方米水平。15年内,华南板块的楼价上涨了近7倍。而该板块的楼面地价已达1.8万多元/平方米水平。番禺区的涨幅虽比不上华南板块,但成交均价也上涨了近5倍,而同期的广州楼价的涨幅是3倍多一点,番禺的涨幅度跑赢全市。
如今的番禺,由于土地供应不多,住宅供应量有所下降,但大多数土地开拍时都较受市场欢迎。以去年11月的一次拍地为例,虽然地块位于没有地铁途经的市桥南区,依然吸引九龙仓、保利、时代、万科、平安等十大房企前来争夺,最终,楼面单价达1.6万元/平方米,成为市桥新晋地王。有业内专家预计,未来这个项目要卖3万元/平方米才不会亏。地价高涨、开发商热烈争夺,从中也可看出商家对番禺区未来住宅市场的信心有多足。
花都:房价涨幅超番禺
在很多买家的观念里,现在的番禺已经被算入市区行列,花都则依然停留在郊区行列。番禺很多片区的房价已突破2万元/平方米大关;在花都,单价超过1.5万元的楼盘还不多。不过,设区之后的房价涨幅,花都还是跑在了番禺的前面。
成交量:进入“网红”行列
现在人们看广州各个区域成交量的时候,都会很自然地将目光投向花都。因为那里的楼市,怎么说也进入了“网红”、重镇行列,不得不重视。
花都楼市能有今日的地位,也是历经10多年发展之后的结果。
在-2年,花都的年成交量不过是40多万平方米,在全市范围内,这只能算是小儿科。3-5年,花都的成交量开始快速攀升,先进入每年成交六七十万平方米行列,然后达到90万平方米水平,比起年,已经翻番。即使如此,花都依然是广州的“小字辈”,而当时年成交量超过两百万平方米的番禺,分分钟可以“碾压”花都。
6年可以说是花都楼市具跨时代意义的一年,这一年,花都的总成交量终于突破百万平方米大关,虽然,依然只能遥望番禺的背影,但和背影之间的距离已在缩小,花都楼市也进入重镇行列。花都真正超越番禺是在7年,这一年花都的总成交量终于压过番禺。此后,它们的总成交量互有高低,再也没有出现谁碾压谁的局面。在这段时间里,增城、番禺、花都三个区的楼市总成交量几乎牢牢霸占全市前三位置。当其时,三个区的楼市已左右广州楼市的走向,它们旺则广州旺,淡则广州淡。
目前,随着供应不足,番禺的成交量开始慢慢减少;花都则继续保持稳定的供应和成交好业绩。
成交价:设区后涨幅近%
南沙房价在年步入万元行列,花都和增城则在今年才步入这个阵营。
刚刚万元出头,横向对比,花都的房价在全市范围内算是“后进生”,和南沙、增城几乎并列,领先于从化,和番禺有很大差距。
数据显示,就算是现在,别墅项目花都的成交均价超1.5万元/平方米的楼盘还没有10个;均价过万元的楼盘也只有27个。
如果纵向比较,花都的表现却让人眼前一亮。从年到5年,花都房价才从“1字头”攀上“2字头”;从5年到8年,花都房价每年一个台阶,从“2字头”一路升至“5字头”。此后,房价一般都是一年或两三年上一个台阶,走得快而稳,终于,在今年房价跨过万元门槛。从元/平方米起步,到现在的元/平方米,花都设区后的房价涨幅接近%,这样的幅度连番禺都只能自愧不如。
面对如此强劲的花都楼市你还不打算上车吗
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