那天去看二手房，中介突然跟我聊起了人生理想。
“没想到，这两年会这么难捱！大家收入受影响，买房的人少了，我的收入也受影响了......”
那一刻，我突然想起了万科郁亮在6月底业绩发布会也说了类似的话：“大家知道今年日子特别难过，这也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”
郁亮和中介小哥的担忧其实都是一样，最根本的原因就是市场下行。
数据显示，因销售流速下降，目前全国商品住房库存已经达到了历史峰值，楼市下行压力加剧。
全国高库存压顶
据国家统计局，截至今年上半年，商品房待售面积5.47亿㎡，同比增长7.3%，其中住宅待售面积增长13.5%。
在年中各房企积极搞促销的情况下，商品房待售面积比年初有所减少，但总体仍处于年以来的阶段性高位。
一边是库存积压，另一边却是大力“卖地”。
据克而瑞数据显示，截至今年上半年，全国商品住宅广义库存量（可销售房屋量和涉宅用地施工量之和）达37.79亿㎡，较上月微增0.18%，同比下降1%，依旧是在高位波动。
37.79亿㎡是什么概念？全广州的土地面积加起来不过是74.34亿㎡，也就是说目前住宅库存约等于半个广州这么大！
我们再来看另外一组数据。
近日，贝壳研究院发布了《中国主要城市住房空置率调查报告》。数据显示，28个重点城市中，仅有9个城市在合理区间内，大部分城市处于10%-15%，6个城市高于15%。
总体而言，目前全国空置水平较高，新开发项目可能因为销售困难导致库存积压风险。
广州库存近五年新高
全国库存量居高不下的背后，广州也贡献了不少。截至6月末，广州的住宅库存量挤上了全国TOP20城市。
而易居数据显示，到了7月份，全广州的商品住宅库存量为万㎡，去化周期为14.5个月。
自去年下半年开始，广州的新房库存量便逐步爬升，目前已达近五年高位水平。
若是分区域来看的话，7月库存量最高的是增城，高达万㎡；紧跟其后的是番禺，为万㎡；排位第三的南沙则为万㎡。
此外，花都、白云的库存量也超过万㎡，分别为万㎡、万㎡。
至于去化周期，南沙最夸张，高达27个月！也就是说，现在的库存量已经够南沙卖两年了。而从化去化周期也近20个月。
除此之外，花都、增城、番禺、海珠、白云的去化周期均超12个月。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，目前广州的库存量还在可控范围内，去化周期延长主要还是因为销售流速下降了，并非库存量有大幅增加。
同时，他指出问题的关键是如何调动刚性和改善性住房需求入市的积极性，这个时候如果能对限购、限贷政策做适度优化，对于稳定市场会有更加直接的效果。
换句话来说，现在库存量的增长并不是说因为大力开发建房，而是因为销售滞压。
前几天，乐居君写了一篇7月广州楼市成交数据，新房成交同环比均双双下降。（点击回顾：高温转暴雨！一二手成交量齐跌，广州楼市再度“哑火”）
从最近开盘/加推的楼盘情况来看，超半数楼盘的去化率不到25%，有1/4的房源都卖不到出去。
增城、南沙、花都等外围区的个别楼盘，去化率甚至低于10%。推售好几百套房源，最终只卖出几套......
数据来源：易居企业集团广东区域
不过在低迷的市场环境下，核心地段的优质产品依旧不愁卖。
像天河壹品二期，开盘当天去化率高达84%，去化套。
此外，只要价格够划算，购买的人也不少。
万科·黄埔新城以一己之力“卷”翻黄埔，均价2.68-3.98万元/㎡，首次开盘便卖出套。
二手房也难卖了
不仅是新房，广州二手房的库存量也达到了高点。
年，广州二手房挂牌数量不过8-9万套左右，而截至8月8日，这个数据高达11.52万套（仅统计贝壳数据）。
截图自贝壳找房
现在的二手房，真不好卖！
挂牌房源增加，意味着购房者的可选择性增多，眼花缭乱，货比三家，成交周期也随之拉长。并且加上经济环境因素影响，市场购买力下降，客户入市热情普遍偏低。
在此情况下，一些急卖的业主不得不降价出售。
据广州中原研究发展部监测，7月份业主报价指数为26.99%，环比净减0.62%，7成盘源下调报价。
一些热门二手房板块也开始出现降价情况，如万博、老黄埔、牛奶厂等......
像老黄埔标杆二手房，近一年来的挂牌均价基本都在往下调。其中，万科城市花园和黄埔花园两大网红盘的挂牌均价降幅超17%。
（点击看更多黄埔二手房情况：去年6万/㎡，如今4万/㎡！谁是黄埔站岗的“大冤种”？）
数据来源：贝壳找房中介口径
据多个中介透露，如今挂牌的很多二手业主都是想“卖一买一”。
目前，大多数房企都在搞促销冲业绩KPI，在此情况下，新盘价格相对较优。再加上利率处于低位，因此改善购房的置换需求有所增大。
“一些业主甚至定金都已经交了，房子都还没卖出去。碰到这些业主的话，议价空间就比较大。”一位中介说道。
现在还可以买房吗？
现在市场信心太差了，大多数人都不敢轻易出手买房。
但在库存积压的情况下，开发商为了冲业绩普遍会选择“以价冲量”的营销模式。
而如果是买二手房，持续近两年的市场下行期，业主的心理价位不断调低，议价空间比较大。
价格低位，利率低位......乐居君认为，如今已经是个上车的好时机了。
但“可以买”不代表“可以乱买”。一些库存量较大的区域，像增城、从化等外围区，楼市仍存在较大的下行压力。如果不是生活工作在外围区，乐居君建议大家谨慎入手。
而核心区域的价值依旧很难撼动，像天河壹品，在其它楼盘普遍去化率低于25%的情况下，它依旧走出独立行情。
在市场分化愈演愈烈的情况下，选择中心区会更加保险。
文章来源:乐居买房