TUhjnbcbe - 2024/8/30 18:30:00
一年降价万！南沙二手房市场，砸下了一枚深水炸弹。赚万要多久？但在南沙市场，亏万，竟然只需要一年，一套南沙金茂湾的房子。它建筑面积约㎡，四房两厅两卫，业主放卖万，折合单价竟然不到2.9万,带装修（花了80W）出售。去年，有一套同户型的中间楼层，卖了万，单价4.65万/㎡，创下当年南沙二手房新高。假如加上契税、个税、增值税、豪宅税，单价直逼5万+。如今，同样的户型、朝向，差不多的楼层，竟然只卖万，比去年足足便宜了万！甚至，比目前挂卖的同户型毛坯还要便宜68万。堪称腰斩的折扣一出，当天就有20多个客户闻风去看房，当日成交。南沙金茂湾位于明珠湾板块，一线望蕉门河头排江景，这也是小区最大的卖点。岛尖的南边就是高楼林立的灵山岛尖CBD，北侧紧挨广州外国语学校，附近就是南沙少年宫、南沙体育馆等南沙高规格配套。这个盘，约95平3房起步，还有不少约-平4至5房大平层，从落实规划图那一刻，它就是面向富人的“金丝雀”。作为南沙少有的望江大户型，南沙金茂湾颇受富人欢迎。南沙金茂湾的业主名单中，甚至有我们熟悉的男篮国手易建联。可惜熊市之下，这种定位改善的项目，并不受待见，可谓卷又卷不赢，躺又躺不平。据贝壳上的放盘房源来看，南沙金茂湾业主确实煎熬。今年1-5月，该盘成交9套，平均成交时间达天。风传该盘70%为投资客，且深圳客居多。贝壳挂牌房源中，约20%-30%为毛坯状态，可见业主买入后并没打算住，纯投资为目的。过长的成交周期，考验着投资客的资金链。急于放盘离场的情绪，弥漫于该盘的二手市场。该盘总户数套，目前挂牌套，挂牌率达4.3%，当中过半房源满二不满五。在南沙挂牌量超套的小区里面，南沙金茂湾，是仅有的6个，挂牌房源半数未满五的小区。割肉放盘的，不止这位南沙金茂湾业主。曾经被视为富人区的南沙湾，现在也陷入了沉寂。星河山海湾的二手房价在年曾突破4.8万元，但现在大部分都回落到了2.5万元左右。这个价格甚至比当年的新房买入价还要低！以前挂牌天就能卖掉的房子，现在要卖一年以上，南沙的楼市太难了！南沙湾的新房也面临着同样的困境，高价拿地的开发商们几乎都扛不住了，短短两年时间里，房价就像坐过山车一样，有的楼盘甚至从4万元跌到了2万元以下。高端市场连续哑火，让本就依赖投资客的南沙市场观望情绪更为浓厚。据广州市房地产中介协会统计，4月份，南沙二手房成交量处于全市倒数第一。5月南沙二手房网签仅套，环比下跌7.85%。据最新数据显示，6月份南沙区的网签面积虽然增长了0.59%，但成交套数却只有套，排名依然是全市倒数第一。相较于南沙，从化的成交量要高出不少，南沙二手房连从化连从化都卖不过，这也反映了南沙的市场状况。此外，据贝壳网数据显示，南沙目前的二手挂牌量已达套，成交挂牌比仅为5%，远低于全市平均水平。整体上看，目前市场上买家观望仍然较为浓厚，二手房挂牌量持续居高不下。二手房难卖，已经成为众多业主的共识。就南沙目前而言，二手房挂牌量达套，其中满五就占了一半。不过，南沙并不是所有的二手房都很难卖，也有一些房源仅1天就卖出去了。观望情绪如此浓厚，一切的江景、CBD、富人区、政策画饼，过去的各种溢价手段悉数失效。当下南沙的市场，都是怎样的房子才能出货？为此，情报君把今年1-5月，南沙市场成交超5套的二手盘（成交低于5套的房子偶然性太大，不在列）做了一次盘点。今年2月，阳光城悦然府成交了一套建面约.99㎡4室2厅的房源。房屋满两年，成交周期仅10天，挂牌价万，调价1次，带看3次，最后以万成交，单价元/㎡。逸涛雅苑，上半年成交房源中，一套建面约.08㎡房源，挂牌价万，调价1次，最后涨价15万成交。一套建面72.98㎡的3室2厅，成交周期12天，挂牌价万，调价0次，最后以万成交。一般而言，平均成交周期在1个月内，说明小区流通性极强，非常好卖，不过这样的小区，广州只有不到10个；这2个盘，放盘60天内就能成交，这个成绩，放之全市都很棒了。毕竟，在3个月内，流通性能跑赢广州90%的小区；在南沙，唯二的两个3个月内可以成交的户型，集中在蕉门、金洲等成熟板，周边生活配套比较完善。同片区的越秀滨海新城、越秀滨海悦城，成交平均周期也在3-4个月左右，属于流通率较高的区间。在3个月至6个月，则属于正常水平，不用焦虑；值得注意的是，如果超过8个月，说明小区有点“滞销”，大概率只能降价出货。这个成交区间内，除了上文提到的南沙金茂湾外，还有7个项目。其中不少项目是南沙湾这种传统富人区（如南沙碧桂园豪庭）；主打大户型高端盘（时代南湾）等，不一而足。二手房是放大镜，体现市场情绪的极端性。南沙金茂湾成交周期天，时代南湾成交周期天，能一叶窥秋了解到，南沙改善市场真实的温度。要知道，中国人的资产大部分都在房子里，但如果不能变现，那房价不管涨得有多高，都不过是纸面财富，是虚幻的。一旦遇上熊市或者业主遇到急事，需要超低价割肉。真实的去化速度摆在面前，目前南沙二手中，主打高端产品、改善人群等产品成交周期确实长，购房者要适当规避。因为在目前的环境下，经济充满不确定。一旦人口及产业导入速度跟不上，或者配套落地速度慢，南沙的改善市场甚至豪宅市场房价会首先下行。假如近期想入市，还是老老实实选择区府、金州等成熟板块吧。南沙楼市的复苏，仍然路漫漫。