近日，广州地铁发布好消息，5号线东延段综合监控系统中央级电力大联调顺利完成，为后续全线热滑测试和“三权”移交创造了条件。
今年底，广州将有两条地铁通车，分别是5号线东延段和7号线二期，均是黄埔区域地铁，也是广州实施“东进”空间发展战略的重要交通骨干。
地铁与楼市息息相关，地铁“东进”的历程，也是广州楼市东进的发展史。随着地铁的推进，广州买房逻辑被改变，催生多个热门楼市板块。
随着第四轮地铁规划即将到来，更多的线路将在东部铺开，以其强大的导流与“造钱”功能，重构片区价值。
价值重构后，下一步，东部买房的机遇又在哪？
东部未来楼市变量，要看这些线路地铁一响黄金万两，这句话永不过时。
坐拥5/6/7/13/21/知识城线六条线路的东部，线网纵深是有了，但密度还远远不够。大量居住人口密集的板块，如牛奶厂、长岭居、永和、永宁等区域仍未通地铁，热切盼望属于自己的地铁到来。
好消息是，这些区域的地铁都已在规划中，经过区域的线路，包括16/19/23/28和37号线几条线经常出现在各大官方文件中，被频频提及。
关键是，这些线路，什么时候能来？
目前，广州新一轮地铁规划已经提上日程。我们之前也有提过，比较靠谱的一份线路规划，是年广州发布的《广州市交通运输“十四五”规划》中出现的策划线路。此后很多关于第四轮地铁规划的推测，都是从这份文件引申而来。
截图来源《广州市交通运输“十四五”规划》
在这份规划中，“十四五”期间策划线路有9条，包括22号线南延段、6号线东延段、10号线东延段、19/15/16/26/37号线一期以及广佛线东延，其中22号线南延段现在已经开工。
如果要说下一步的楼市变量，也只能在这些线路途径区域诞生。
首先，是天河智谷板块。
年，广州通过了《天河智谷片区城市设计及控制性详细规划》。根据规划，片区将定位为广深科技创新走廊重要科创与文创节点。
在我们原来的认知中，不管是广氮，还是奥体，都以居住功能为主。但这份规划，很显然要在提升原广氮-奥体片区的城市功能基础上，打造以产业功能为主导的“天河智谷”，最终建设成为“产、学、研、商、居、文”为一体的新一代信息技术与文化创意价值创新园。
天河智谷片区规划图
规划的野心是大的，与之相匹配的交通也不能落后。根据规划，片区共设轨道线路11条。除了现有的4号线和21号线、以及规划图中出现的19号线外，其他线路并未明确。
但并非无迹可寻。
根据《广州市轨道交通线网规划（-年）》方案，经过天河智谷板块的，还将有23/29/30/37号线，共7条地铁已是明牌。
天河智谷板块地铁规划（截图来源《广州市轨道交通线网规划（-年）》）
此前，我们就分析过，天河智谷片区，不论是广氮还是奥体，此前一轮价值提升来自于天河的区位优势、周边产业需求外溢以及板块生态环境优势，这其中是完全没有地铁利好加持的。如果区域迎来自己的地铁，再加上未来商业的优化，板块价值将迎来再次提升的契机。
如果说下一轮地铁引起的东部楼市质变，天河智谷板块无疑将是最为明显、价值提升最高的区域。
目前，板块在售项目不多，有城投珠江·天河壹品、珠江花城、保利天汇、合景臻颐府、联投文津府和华润吉山仓项目。其中最为火爆的就是天河壹品和珠江花城。
天河智谷板块楼盘
天河壹品刚于8月下旬加推少量建面84-86㎡3+1房、㎡五房，价格区间在6.2-9.5万/㎡之间。
项目是广氮片区唯一在售一手项目，于年首期开盘，一直都是逢开逢爆，小户型已经断货半年以上。规划21栋楼，目前只剩下最后3栋，货量不多，只有套左右。据说也要一次性拿完预售证，即将清货加推，项目卖完之后，意味着广氮片区一手供应告一段落。
天河壹品实景图（项目提供）
另一个刚需大盘是珠江花城，货量比天河壹品要多，但是小户型也经常断货。
项目属于刚需、刚改皆宜，总价范围在-万之间，万起可买四房，万起可买㎡五房，对比其他项目价格优势明显。
珠江花城项目规划图
其次，是知识城。
知识城的变量在于37号线。
现有的知识城线，进市区是需要换乘的，通勤成本高，对区域楼市价值提升有限。
知识城上一轮的价值提升，更多是来自于板块的国家级高战略定位，产业的持续引进，以及区域配套的不断完善。在这一步的基础上，下一轮能激发板块价值提升的，就是交通了。更何况，37号线并非一般的地铁线路。
根据规划，37号线全程从广州东站到从化的良口，途径天河、黄埔和从化三个区。一期规划广州东站到弗朗村，也是东站到知识城。开通后，知识城将迎来首条直达市区的地铁。
值得一提的是，37号线是一条高速地铁！
在《广州市轨道交通线网规划（-年）》的方案说明中，37号线和17、18、22、28号线共同并列为5条高速地铁。
这也意味着这条线路将是与18/22/28号线同样战略高度的大湾区线路，推进过程中往往处于优先地位。
关于37号线，我们之前也分析过（详情点击这里查看），其利好不止是知识城，还有沿线的长岭居、汇景新城，还有前面说的天河智谷片区板块。
有了知识城的战略地位，相信37号线的落地会更快，很有希望进入下一轮地铁规划。届时，知识城将改变无地铁直达市区的历史，助推板块价值再次提升。
四条“东进地铁”，催生多个楼市热门板块为什么说下一轮地铁规划的到来会重构区域板块价值？
地铁缔造的楼市奇迹，在其东进的过程中早已得到印证。
置业距离越远，越能体现出轨道交通的重要性。在年开始的地铁东进过程中，催生了多个楼市置业热门板块，交通要素在其崛起过程中占据绝对引导地位。
广州地铁东进的推进与楼市发展板块
首先是6号线二期。
科学城板块的火热，离不开6号线的助推。
年6号线二期通车前，科学城板块房价基本在1.5万/㎡以下。年，区域房价来到1.7万/㎡。地铁通车的第二年，黄埔区府板块房价去到了2.6万/㎡，仅用一年时间涨价近万元。
其次，是21号线。
这是东部楼市缩影地铁线。
它不但实现了增城地铁直达市区的蓝图，还串起了知识城、科学城与市区的联系，使黄埔与主城区距离更近一步。
早在21号线建设期间，便催生了朱村、中新、荔城等楼市热门板块，其中最为典型的就是朱村。
年，21号线正式开工。彼时凤岗站周边也开始卖地，首轮推出5宗，吸引了碧桂园、中铁建和恒翔入驻。当年10月板块首盘碧桂园城市花园开盘，价格元/㎡起。后面中国铁建国际花园、西福蓝湾、恒展江山时代陆续上市，再后来保利中航城、科慧花园、保利东湾也来了。到现在的保利水木芳华、中建凤榕台，朱村早已完成了品牌房企集聚过程，吸引一批批刚需购房者前来买房。
从开始的一片荒芜发展到现在汇聚十多个大小社区的成熟居住板块，朱村仅用了不到10年。房价也从早期的不到万元，到高峰期的2.5万/㎡。
再者，是知识城线和13号线。
早期的知识城线，是实实在在的“断头线”，全线无换乘，通车初期被人笑话为“运凳子”的线路。
相比于21号线带给沿线楼市的轰轰烈烈，知识城线给当地楼市的影响是慢水温吞式的。知识城房价在年和年都有一个较大幅度的跃升，年大家都知道，整个楼市都很沸腾，到处都在涨价，知识城也涨。
13号线是增城首条通车地铁。年12月开通新沙到鱼珠段，增城结束无地铁的时代。
线路带来的，是新塘房价全面上涨。
当年，新塘房价从年的1.1万/㎡直接涨到了1.7万/㎡，一年时间涨55%，涨幅非常明显。
当然，所有房价的上涨离不开时代的背景，比如年增城“撤市设区”、年萝岗、黄埔合并，年“”和“”楼市强化新政等等。一系列的措施，把刚需置业者推向了入市门槛更低广州东部。
但最直接，也是让东部买房成为现实的，是轨道交通。
地铁对东部楼市的影响，是翻天覆地的，不仅是对沿线楼盘价格的提升，也是广州买房逻辑的一次颠覆性改变。
以前，大家觉得在市区工作，增城买房、甚至是黄埔买房不现实，太远了。但是地铁来了之后，这一切都变成了可能。在轨道交通的助力下，尽管郊区与中心市区的地理距离仍旧不变，但通勤成本降低了，心理距离一下子被拉近。
正是因为有地铁的背书，摒除交通的顾虑后，源源不断的置业人口才蜂拥而入。最终在配套不断完善后，完成区域价值的提升。
新一轮地铁规划在板块价值重构过程中的作用，是在东部区域基础配套有了大幅度提升、产业发展到一定规模的基础上去补足交通的短板。这一个过程和前面的“拓荒期”不同，以前是从0发展，现在是得了99分，就差1分就满分了，这个1分就是交通。这样的变化，会比以前从零发展提升的价值更高。
除了天河智谷和知识城外，16号线一期、23号线、28号线同样能重构多个片区的楼市价值，由于篇幅问题不再展开细说。更多分析，可以持续