增城，堪称广州一手二盘的批发市场，似乎永远都在降价。
这不，它又又又来了。
4月小阳春没来，反倒等来了疫情，楼市更加雪上加霜。
土拍遇冷，时代中国退出广州旧改，升龙转让项目股权……
增城有些一二手盘，顶不住了！
降价！增城这些项目好难！
叠溪花园、金地半山风华、广铝荔富湖畔等远郊项目，都有特价单位推出。
叠溪花园位于增城朱村板块，距离地铁直线距离约3.3公里，需要5站公交才能接驳，交通配套很差。
叠溪花园区位
近期，项目以96折清栋钜惠+抗疫无忧购98折作为噱头，10套特价房源11XXX元起。
叠溪花园特价单位
永宁的金地·半山风华，也推出10套特价单位，价格约1.39-1.52万/平；石滩的碧桂园星禧推出2套，折后约1.2万/平，相当诱人。
老套路但屡试不爽，特价盘总会吸引到一部分想捡漏的人；再不济，起码能引一波流量。
碧桂园星禧特价房源
这种并非地铁上盖的远郊盘，刚需没兴趣，改善看不上，营销的点并不多，疫情之下，让利出货也是个不错的选择。
隔壁山田站旁的广铝·荔富湖畔，在售建面76-㎡二至四房产品，均价约-元/平，但早前特价单位流出，最低可以去到1.4-1.5万/平。
年，该盘楼王户型最高单价超过2.4万/平，19-20年暴跌，20-21年周期小反弹，几年下来没涨反跌。
来源：安居客
贝壳找房平台显示，该小区在售二手套，均价只有元/平。安居客上一堆“急售”房源，送车位还可砍价。
来源：贝壳找房
自住还好，如果投资我劝你别理财了，这样财不会离你。
类似楼盘有保利中航城、科慧花园、碧桂园城市花园、时代江山等。
以碧桂园城市花园为例，其房价也是一路破发，漫绿苑组团如今挂牌均价只有元/平。
来源：贝壳找房
顺便一提，5年前城市花园二期开盘价约1.9-2.2万/平，如今却成了二手成交天花板。
无论是一二手市场，今年增城楼市注定艰难。
广州最大睡城
卷王增城的坑在哪里？
增城楼盘动不动就降价，并不是说开发商营销不行，也不意味着楼盘质量差。
客观上，增城天然具备降价的基础：
1，不限购
广州11区，只有增城、从化两区不限购，这个是天然硬伤，投资客看不上，房价很难涨。
不管你是一线还是二线城市，只要不限购，就意味着楼市区域能级低人一等。
在城市格局中，不限购通常属于边缘区域，和主城完全就是两个世界。
增城天然吸引购买力稍弱的刚需，进一步导致了该区域住宅产品形态同质化，低端项目同质化竞争严重，分销佣金四五个点都难带动。
2，一手供应量大
这是增城楼市的基本盘。
增城前身是超大型县级市，幅员辽阔，并入广州后成为宅地供应第一大仓。
来源：易居·克而瑞
广州每年土拍，有约1/3地块属于增城，从而导致一手市场供应量极大。供过于求，导致大部分时候都是买方市场，开发商卖不上价。
增城从来不缺房子，缺的是好的项目、高端产业和人才。
3，远郊
作为广州的远郊板块，增城近些年住宅开发强度一直很大，吸引了不少的新广置业于此。
不过由于职住分离，大部分新广两头黑，成功把增城变成广州最大的睡城。
远郊板块与主城距离过于遥远，石滩、朱村、荔城等板块自驾基本超1小时，约等于跨城通勤。
13号线官湖站
要不是广场21号线（员村-增城）和13号线（鱼珠-新沙）两条地铁的开通，公交通勤简直是噩梦。
对于刚需来说，远郊只是暂时安放肉身的过渡场所，基本不会长期生活。
所以低房价和过渡属性，人口流动性强，从而缺乏成熟社区氛围。
圈层属性不够纯粹，很难支撑本地商业的发展，二手房高溢价无从谈起。
4，配套差
增城成熟区域在荔城，发展历史久，行政核心基本在周边，无论生活还是城市界面都相对较好。
其他板块，新塘则是东部交通枢纽和经济引擎，又靠近黄埔，堪称增城一哥。
朱村有21号线和科教城，比较拿得出手的有地铁沿线项目。石滩，又偏又远，地铁都没有。
新塘TOD
发展成熟的，天花板到顶；有潜力的，基本是大工地，城市界面太差，配套大都在建设中。
总而言之，整体配套差、社区氛围不足、社区管理能力弱是增城住宅开发的基本盘。
住在增城的朋友们，应该对地铁口的摩的、工地来往的泥头车、小区的物业管理很有体会。
买增城，要注意什么？
上述只是增城的大概情况，具体到每个板块和项目差异有不同。
从购房者角度上看，刚需能买增城是预算有限的，选择余地并不多，但有些建议你还是要听的：
1,首选地铁盘
这里的地铁盘指的是地铁口米以内的楼盘，一般步行距离不超过15分钟。
地铁上盖项目有俩好处：方便通勤；相对保值；易于未来出售置换。
刚需产品，凡是说直线两公里外还跟你说是地铁盘的，赶紧跑路。
2，有名校或者成熟商圈
增城板块差异虽大，但共同特点都是教育、医疗和商业相对主城较差。
增城新塘
在其他条件无法兼顾的条件下，名校或成熟商圈都能吸引一波置业需求。
这是买房的底线，一个核心优势都没有的盘，别碰。
3，首选央/国企或本地成熟开发商
现阶段房企流动性危机仍在，部分民企有潜在暴雷风险。即便是央/国企，你也要考察开发商最近有无项目延期交付、已交付项目口碑等。
增城某小区
至于深耕本地的成熟开发商，靠地缘客户、周转慢，一般风险相对小。
切记，不要因为项目折扣力度大就无脑冲，避坑才是第一位。
否则买房一时爽，烂尾火葬场。