北京荨麻疹治疗医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdfhl/210719/9204186.html原创刘晓博
最近，有两个大城市的公寓价格，出现了大幅下跌。
它们是：长沙和昆明。
如果你用“长沙+公寓+大跌”来搜索，可以找到一堆如下的新闻标题：
如果你再用“昆明+公寓+大跌”来搜索，也差不多：
关于昆明的公寓，媒体还报道了一个典型案例：
王女士向“都市时报”反映，她于年11月出资多万元，买了巫家坝某楼盘一整层共14套公寓。“买来是打算做酒店的，我全款付清了4套房，还有2套是贷款，剩下8套共交了多万元分期款。当时购买的价格是每平方米元不到一点。但是最近我朋友也买了这个楼盘，我才知道现在价格只是元/平方米左右。我真的觉得亏大了！现在希望开发商能把8套房的万元分期款还给我，其他付了款的6套，我就不管了。
王女士是否拿到了退款，没有看到公开报道。一般来说，难度极大。
在目前市场氛围下，开发商的资金链也非常紧张。王女士的购房款，十有八九被开发商支付出去了，因为承建商、材料供应商也等着用钱。
为什么长沙、昆明的公寓价格大跌？
最主要的原因是当前楼市普遍比较低迷，而公寓没有限价（限跌）。
住宅有限价，限价的意思是控制涨幅，也控制跌幅，最近有10来个城市出台了限跌令，比如江阴、唐山、沈阳、昆明等。
其实所有的城市住宅都限跌，只是没有在近期发文而已，这是调控的重要手段，有点类似“跌停板”。
正因为住宅有“跌停板”，一般控制在10%以内，有的是5%以内，所以一个城市住宅市场再差，也很难看到大跌。
但公寓就不一样了。公寓一般不限价，只有在深圳等极个别城市，曾有限涨要求。
所以公寓就“先跌为敬”，率先“裸奔”了。
第二个原因，是长沙、昆明的住宅本来就不稀缺，供应偏于过剩，但公寓供应量又很大。
上图是长沙市内5区公寓的“去化周期”。所谓“去化周期”，是按照过去几个月的平均销量，目前库存的公寓需要用多少个月才能卖完。
可以看到，芙蓉区的公寓去化周期高达93个月，也就是7.75年才能卖完，前提是不增加新的供应量。其他几个区，也大多在2到3年。
昆明的情况比长沙有过之而无不及，据“每日经济新闻报道”：截至年上半年，昆明公寓市场存量达.7万平方米，同比年同期增长11%，去化周期达55个月。
持续降价后，在长沙和昆明的核心区，位置、配套不错的公寓卖到元是非常普遍的现象，还有些位置不错的公寓跌破每平米元。
但在长沙，有些景观独特的奢华公寓，仍然卖到每平米3.5万元以上（一般带奢华装修），远超当地优质住宅的价格。这些高价盘，把自己视作长沙的“深圳湾壹号”。至于它们什么时候才能完成“去化”，只有天知道了。
长沙、昆明的公寓惨状，是否应验了那句话：公寓是个坑？
很大程度上是这样。
经常看我文章的读者应该记得，我一般只建议大家买深圳和上海的公寓（均不限购）。而且必须是真正的商务公寓。
为什么会这样建议？北京和广州的商务公寓值得买吗？
北京是没有问题的，当前商务公寓价格非常低，从长期抗通胀的角度值得买。但问题是，北京的公寓都是限购的，你必须拥有北京住宅的购买资格，才能买公寓。而且个人买公寓不能贷款，你需要全款支付。
北京为什么这样严厉“限商”？是因为之前开发商大打擦边球，一度让北京市场新房供应的超过一半，是不限购的各种公寓。而中央要求北京纾解非首都功能，所以绝对不能容忍这种做法。
所以从年3月开始，北京的公寓限购、禁贷。其结果是公寓价格下跌，长期跑输大势。
但北京公寓的租金不比住宅低，有的甚至还高一些。公寓的售价价格，普遍不到住宅的一半，所以北京公寓的租金回报率非常高。于是公寓成为北京有购房资格的人的重要投资红利，外人很难染指。
广州是最弱的一线城市，至今有两个区尚未限购（从化、增城），这在北上广深里是唯一的。广州住宅供应量偏大，住宅并不稀缺，而且有人才购房等渠道，所以公寓价值不高。
公寓不限购、价值高的，首推深圳，其次是上海。
深圳住宅供应量和存量，都远远低于上海，这让深圳的商务公寓价值凸显。而且，深圳的商务公寓有跟住宅平权化的倾向，比如已经允许通煤气了，很多区可以申请学位，有的区跟住宅差别已经不大（比如盐田区）。
就在昆明、长沙公寓大跌的时候，深圳还出现了公寓摇号的情况——南山区华润城一批库存的公寓现楼，由于购买者众多，被迫采用摇号方式销售。
上海的公寓也有价值，因为上海限购比较严、户口很难搞。再加上国家不断给利好，上海的发展前景可期。
目前深圳和上海的公寓都没有限购，其中深圳有限售（5年）。另外，公寓也没有限贷。
但市场一直有传闻说，上海公寓可能会限购，这个只能等官宣了。至于深圳，商务公寓已经不批地了，只有之前拿地的还能继续建设销售。
深圳上海位置好、配套好的商务公寓，适合自有资金充裕、立足中长线的投资者持有，作为养老工具是非常理想的。
所谓位置好，一定要是政府重点发展的片区。比如上海的虹桥商务区、浦东、五大新城等，深圳的南山、光明、宝安、福田，或者东部的一些特殊的片区（比如大运等）。所谓配套好，最好是“地铁+商业综合体”的上盖，或者在米范围内。
而且，公寓也要有好的学区。万一将来能申请学位了呢？其实深圳很多区已经可以申请了，关键看孩子父母的社保年限、户口年限，如果这方面积分高，即便的住公寓也可以申请到名校。
当然，公寓这个大类别里，还有很多讲究。按照权利来说，商务公寓级别最高，其次是商办公寓、产业公寓、产业商办公寓等。
有些城市里，还有住宅性质的公寓。比如深圳的单身公寓，是R3住宅用地上开发的小户型，其实质是住宅，属于限购范畴，但申请学位的时候可能被歧视；在比如在成都，光照不足的住宅也在不动产证上注明是公寓，但其实就是住宅。
真正的公寓里，商务公寓是级别最高、权利最充分的。你买之前，可以在售楼处看土地证和合同样本，看看里面关于土地性质、房屋性质是如何写的，尤其是合同样本，必须是“商务公寓”才能签，否则就可能是骗你的。
商办公寓，是写字楼改的，打了政策的擦边球。但一些地方默许了，也就上市了，在合同里一般表述为“商办”，而不是“商务公寓”，这种房子可能彻底没有学位或者彻底无法落户。但我也只能说“可能”，因为有些最终也能申请学位，完全看地方政府。
另外，在产业用地上，也会建设出类似写字楼或者商务公寓的产品，一般是M0用地。其中的写字楼，可能也被改为公寓。这种公寓，其实标准名称叫“工业区配套宿舍”，其中批地时就是“宿舍”的，是真正的产业公寓；研发办公用房改的，只能称之为“产业用地上的商办公寓”。前者权利更全一些，后者可能违规。
凡是产业用地上建设出来的房子，一般只能卖给企业。如果个人买，需要注册一个公司，而且每年会产生房产税，公司要年审（一般有中介机构代理）。将来卖的时候，可以通过卖公司股权的方式避税，但买方因为是买公司股权，是无法贷款的。
还告诉大家一个规律，做成LOFT的公寓，往往是商办公寓，而不是商务公寓。而且做成LOFT（两层或者多层），一般是违法的。但很多地方没有真正监管，有的地方则要求拆除。
尽量买真正的商务公寓，尽量买深圳、上海重点发展片区配套好的商务公寓，这是我对大家的建议。
当然，在其他中心城市里，当商务公寓的价格低于同地段住宅60%的时候，公寓的价值也会显现。但公寓的流动性不太好，主要是交易税费偏贵。未来随着房产税的改革，公寓交易税费偏高的局面可能会改观。
价格超高的奢华商务公寓，比如深圳湾壹号之类的，属于富人的玩具。投资效率肯定是非常低的，但富人自有他们的逻辑：
钱来的太容易了，几个亿放在手里也是贬值，也很难出境，怎么办？花一两个亿买套奢华公寓玩玩吧，可以用来彰显成功、接待合作伙伴、促成更大交易。这种公寓是很难涨，但毕竟可以保值。买辆好点的劳斯莱斯不也要多万？车能保值吗？
所以，咬着牙贷款买奢华公寓的，多少都有点“二”。没有一次性付款能力的人，不建议买价格超高的奢华公寓，因为它根本不是好的投资——除非出现史无前例的大通胀。
当前的中国，基本不可能出现大通胀。看看我们M2的走势吧：
国家铁了心，要维持人民币币值的稳定。所以我们可以预见的通胀，仍然是常规的通胀，而非大级别的。
