南沙，风声再起。
具体的，大伙也都基本知道。不知道的，也可以跟我们具体聊聊。
简单地说，南沙楼市将有可能在调控层面上迎来一波新的收紧，尤其是人才购房政策方面。
而从我们和南沙项目策划层面、销售层面的沟通来看，这样的风声，也略有耳闻。
甚至，有点焦虑。
01.
刚刚过去的上半年，南沙市场的表现，表现不一。
恰好，贝壳研究院的市场报告，我们也刚刚拿到手。
这其中，有几个关于南沙的数据和信息还是挺值得我们参考：
在新房供应方面，南沙依然是广州新房市场的核心主力，仅次于增城，紧随其后的是番禺和黄埔。
广州上半年一手成交表现（贝壳研究院）
而这四个区域，正好是广州上半年成交表现最为活跃的区域。
另外，我们翻阅了来自中原发展研究部的另一份数据。
这其中同样也显示，轮番“挤水分”之后，南沙的成交同比增幅仍明显大于供应量增幅。
同时，南沙的消化周期从今年4月起亦陆续出现“拐点”，供求动态趋于健康。
不过，在二手房方面，南沙的成交量虽然远高于往年同期，但相比其他区域，依然处于偏后的位置。
显然，南沙的二手成交热度，显然没有一手那么稳定。
但总的来看，即便是在广州个性化调控之下，部分水分被挤兑之后，南沙市场，依然延续了很强的稳定性。
广州上半年二手市场成交表现（贝壳研究院）
市场层面，也是如此。
身为区域最火的板块，明珠湾横沥岛多个楼盘陆续开盘，不仅成绩可喜，更因为一口价成为广州楼市的焦点。
而近邻的万顷沙，也随着新盘的入市和明珠湾大桥的开通，吸引了不少热度。
如果没有其他变数，那么下半年18号线的开通，会让南沙的市场，迎来一个新的爆发小高潮。
这是南沙市场上半年的基本面。
02.
但现在情况不一样了。
如果风声属实，那么南沙楼市肯定会有所影响。
聊一个事，在我们做风声是否属实的核实过程中，有一位南沙楼盘的销售，给我们发来了一个信息：
「今年有点难了」。
或许，这代表了很多南沙从业者的部分心态。
广州下半年各区预计供应表现（贝壳研究院）
至于下半年南沙楼市会不会出现明显的下跌态势，还存在着几个变量。
首先可以确定的是，下半年相关调控只会越来越紧，这将继续抑制投资、投机行为，继续挤兑不健康的水分。
其次，按现在的情况，二手房市场的整个交易流程拉长了，许多卖家只能暂停置换。
而一手市场行情的骤然变化，也会让购房者产生入场纠结。
这种情况，在我们的南沙购房群中，就已经有所蔓延。
但不确定的因素在于：波及的范围会有多大。
无论是区域的个性化相关收紧，还是整个市场层面的统一把控，种种错综复杂的原因交织在一起，都会产生一系列的影响。
以本次的风声为例，就很难预估覆盖层面会有多大，会在一二手市场产生怎样的循环效应？
这也是南沙楼市会不会出现「空窗期」的最大关键点。
03.
当然，需要肯定的是，南沙楼市的主基调不用变：
其一，调控的本质，没有变。
无论是哪种调控，本质上都是为确保南沙楼市健康发展，去掉水分。对于南沙的业主也好，还是准购房者也好，都更希望南沙楼市，是一个理性稳健的市场。
其二，人才的渴望，并不会减退。
其次，南沙就有过一波对外地客的收紧，但这里面的核心点，并不在于给外地客户关上一道门，而在于对伪人才说不。
换句话说，无论是南沙，还是黄埔，更希望杜绝的，是带有投资投机属性的买家，对于真正的刚需和自住买家，并不抗拒。
从发展周期来看，黄埔也好、南沙也好，还是其他广州区域，可以看出，正处于快速增长的阶段，迫切需要高素质人才的到来。
这一点，我们依然可以从此前的人才政策中看出。
04.
最后，聊点看上去一点也不相关的变量。
在此前的「广州人口普查数据」中，南沙人口占比从年的2.05%，提升至年的4.53%，成功翻倍，在广州所有区中人口增速最快。
但同时，有两个不确定性。
第一，南沙人口的「教育程度」。
相关数据显示，每10万人口中，南沙拥有大学（大专及以上）学历人数仅为人。
而这个数据，是全市各区最低。
反观天河，其大专及以上人口占比甚至2.3倍于南沙。即便是同为新区的黄埔，大学学历也高达人/10万人。
第二，南沙人口的「年龄结构」。
这一个数据，比教育程度还稍微严峻了点，报告显示，南沙15-59岁的人口占比只有73.84%，低于全市平均值。
另外，南沙60岁以上人口占比超过10%，换句话说，南沙的年龄结构，还是会有所偏差。
除此之外，虽然这十年的南沙人口大幅度增长，但的人口数，仅胜于从化，为全市第二少。
而翻开南沙人口的规划目标，依照最新的官方口径，争取到年，人口总量跃上新台阶，常住人口达到万左右。
而此前的数据，是约为-万人。
所以，南沙依旧缺人。
在这样的复杂性之下，南沙的风声，让很多人焦虑。
不是没有道理的。
