我是广州楼姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房导师，目前已为人提供买房最佳解决方案。楼姐不像其他自媒体，遮遮掩掩地让你摸不清头脑！楼姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。
提问：楼姐，现在买房还有落户限制吗？
回答：根据“发展改革委”发布的通知，城区常住人口万以下城市全面取消落户限制！保证全面完成新增1亿人在城镇落户的目标。
这意味着，“零门槛落户”从中小城市扩容到大城市。城市人口新一轮洗牌开启，80%以上的城市都将被覆盖其中。
根据中国城镇层级标准，以城区人口来衡量，万以上属于超大城市，万以上属于特大城市，万-万之间属于I型大城市，万—万之间属于II型大城市，万以下，属于中小城市。
按照规划，武汉、重庆、成都、南京、杭州等地可放宽落户门槛，青岛、长春、济南等城市则可全面取消重点人群落户限制，而乌鲁木齐、贵阳、石家庄、福州、南昌、珠海、佛山等地则可全面取消落户限制。
提问：你好，请问参与广州的摇号买房，冻结资金是在什么环节？一般需要冻结多少款项？感谢。
回答：冻结资金是在摇号开始之前的环节。冻结资金的款项，与你买房的首付款项是差不多的。比如你买某个楼盘需要首付六成，六成的首付款项是万；那么你的冻结资金款项也会是万。
提问：楼姐好！外地户口，在外地已有一套按揭住房，广州刚买了一套商住房，现在打算等社保满五年以后，置换广州的商住，购买住宅。
想请问，到时候广州住宅还能申请商贷吗？谢谢！
回答：可以，按揭住房是70年产权，商住房是40年产权。商住房的贷款，不影响你以后买住宅的贷款利率和首付比例。
提问：楼姐您好，最近看到新化快速即将通车，会对周边的房价有影响吗？我打算在广州买房自住，感觉周边的房价都很高，看了一下亚运城板块，感觉价格上挺合适的，值得买吗？
回答：新化快速的通车，将亚运城拉进天河半小时通勤圈，可谓直接利好亚运城。作为城区中为数不多配套成熟、价格亲民的项目，亚运城称得上为“可以闭眼入的神盘”。
一旦新化快速通车，亚运城板块内的居民可以走新化快速直达琶洲东区接环城高速，全程约95%高速路段，基本上不用担心等待红绿灯与堵车问题。
与此同时通往珠江新城、国际金融城的距离也都将被大大缩短。
楼姐会说：亚运城不仅价格上极富优势，而且片区内的配套也已经一目了然，与其他高价区域相比，刚需自住，追求性价比选亚运城。相信楼姐，这里很香。
提问：楼姐，我是江西景德镇认，副高职称，如何在广州买房？
回答：楼姐提供代办落户服务。
根据你的情况，一个月即可搞定落户，请找楼姐落户，落户后即可在广州买房。
提问：楼姐，番禺和南沙，买房怎么选？
回答：番禺区和南沙区的面积都非常大，部分板块的发展是会比较突出、比较强劲的，例如：番禺的万博(含汉溪长隆)，有产业、配套、交通等支撑;还有番禺广场，有超强大的地铁交通枢纽，除了3号线、18号线、22号线，远期还有17号线。南沙，目前主要是蕉门-金洲一带，配套和居住氛围相对成熟。而其它地方，居住氛围比较淡薄，产业进驻较少，配套未完善。从居住氛围、配套成熟程度上看，番禺的万博和番禺广场会更合适。从宏观方面发展上看，南沙的后劲力更强劲。
提问：楼姐你好，在广州怎么买到好房子？
回答：好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全，一个社区的配套是整个置业生活中必不可少的组成部分。
已盘点出广州投资性价比最高的楼盘，详见知识星球内部资料《独家！广州年全面分析楼市行情》
提问：楼姐，我是外地人，刚加入你的星球。以前只是去广州塔附近玩了几天，当时到处都在修地铁、搞基建，给我的感觉这不像个旅游城市的作风！
可是，最近几年广州房价上升的很快，有个问题想请教！您觉得现在的广州在大力发展哪个区域？
回答：广州现在主要发展黄埔以及靠近黄埔的新塘镇，现在是广州极力发展的中心区域，据楼姐推测，未来5年内发展最快的是增城新塘镇，其次是科学城。只要广州继续保持这种惊人的新增人口数量，房价会一直乐观。人口是房价上涨的重要推动因素。
提问：楼姐，我发现一个情况，全款买房再抵押的人越来越多了，是什么原因？抵押贷款的利率比房贷低吗？
回答：抵押贷款很便宜，年利率全面下行，房贷跌得算少了，各种抵押贷款的年利率低的惊人，年利率低于4%的产品也非常多。
很多中介承诺的10年、20年期限，并不是一次申请就完事了，中间往往需要续签，每隔3年就要重新审核征信、资质，这里面的变数也不小。
买房不要乱买，不要只盯着眼前诱人的抵押贷利率看，隐形成本也是非常高的。
买房投资的专业知识，详见知识星球内部资料《如何找笋盘！抵押贷全流程操作手册》
提问：楼姐，珠江壹城配套有小学吗？
回答：珠江壹城属于从化神岗地铁站旁，是大型体量楼盘，目前小区配套有中山大学南方学院附属小学，公立。
提问：楼姐你好，房贷收入证明要开够2倍的，这个是否要减去公积金部分？比如组合贷下来，月供元，公积金夫妻两个每月缴纳1元，那是不是收入证明开够元减去1元的两倍就可以，也就是足够3万就行？
另外，收入证明是开年薪？还是基本月薪？还是年终奖等其它收入都可以算上去？
回答：是要减去公积金部分。收入证明，包括你能提供的所有收入途径，包括每月基本工资、年终奖、奖金、副业等途径。
提问：楼姐，我有广州购房资格，应该买住宅还是买公寓？
回答：公寓贷款条件苛刻，年限只有10年，首付比例50%，利率上浮10%-20%。
首先住宅资金档杆就远高于公寓。购房者如果拥有50万首付，可以购买万的住宅，公寓却只能购买万。同样总价的公寓、住宅，住宅购房门槛反而比公寓低。
其次贷款年限短，导致公寓月供压力巨大。同样贷款万，住宅物业最长能贷款30年，月供只需要元/月，公寓物业最长却只能贷款10年，月供要达到元/月，这给购房者带来极大资金压力。
本文来源：广州楼姐
