原创刘博团队
销售忙到顾不上吃饭！
近日，据广州市白云区某楼盘销售透露，在广州宣布下调房贷利率后的首个周末（2月26-27日），该楼盘看房人数突然暴涨，短短两天之内成交量超30套！销售人员从早忙到晚甚至连吃饭的时间都没有.....
走访其他新开楼盘后我们发现，情况不是个例。虽然看房买房人数比不上年同期，但广州购房者的购房热情相较之前几个月有明显回升。
难道广州楼市的“小阳春”真的要来了？
01
也许是先行嗅到了市场回暖的信号，据当地媒体报道，截至3月1日，广州已有包括荔湾、海珠、黄埔、番禺等多个热门板块，近26家楼盘不约而同发出涨价通知：
3月1日起，宣布涨价，收回折扣，取消优惠！
其中不乏越秀天悦云湖、中海观雲府、万科金域曦府等多个热门楼盘，甚至还有增城、从化、花都等广州近期成交相对冷淡的片区楼盘加入。
从消息面上看，广州楼市确实利好不断。
2月8日，广州天河区某楼盘传出突破备案价消息，引发市场对广州限价松绑猜想。虽然之后广州市住建局作出官方回应：目前限价政策并没有放松，但也让市场看到了限价的弹性空间。
2月21日起，广州六大银行释放房贷利好消息，首套贷款利率从5.6%下调至5.4%，二套贷款利率从5.8%下调至5.6%，同时，2月份房贷放款周期已缩短至2-3个月。
在政策环境方面，郑州3月1日发布的19条楼市新政，算是开了一个好头。
作为新年以来首个下场“救市”的二线城市，郑州新政出台并未遭遇太大阻力，说明高层对地方楼市松绑政策的容忍度有所提。
之前，住建部召开新闻发布会，王蒙徽部长表示：
“我国仍处于城市快速发展阶段，中国住房刚需比较旺盛……保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求”。
言外之意就是，大家可以放心，中国发展速度还很快，市场需求还很多，中国楼市不会崩盘。
郑州的例子，相当于给现在楼市压力大的城市作出表率，住房需求需要释放，住房消费对我国经济发展还有重要作用，也算是印证了王蒙徽部长对楼市未来的判读。
去年下半年广州楼市在多重因素影响下，出现了下行趋势，开发商为了冲业绩，集体搞促销打折是常用手段，现在随着热度上涨，部分项目开始恢复前价格也在情理之中。
26个项目集中宣布停止促销更多代表着开发商对于广州楼市未来热度的信心，也侧面反映出广州楼市正在逐渐回暖。
02
广州楼市到底有没有回暖？不妨从数据的角度做深入分析。
从成交量来看，2月广州新房的网签套数为套，环比上月下跌51%，同比下降47%，乍一看，肯定感觉广州3月、4月的小阳春已经没了。
但如果把统计单位缩小，你会发现广州2月新房市场低迷，主要是因为春节假期的两周几乎没有什么成交，整个月的成交水平被拉低。
仅从月度数据来看确实惨淡，不过要知道市场变化的尺度实际上非常小，月中一个利好就可能带动日后一段时间内的回暖。
这意味着年后广州新房市场，其实已经有了一定的回暖趋势。
广州楼市是否会出现小阳春？
判断是否会出现“小阳春”有两个重要支撑点，一个是新房均价情况，一个是去化能力是否达标。
从新房均价上看，今年2月广州新房的成交均价为4.1万/平，环比上月涨了14%，同比去年涨了31%，也是近两年以来的最高值。
虽然不排除核心区，如天河、番禺、越秀等地方新房加推带来的整体影响，但从意义性来讲，价格上涨是一个较为明显回暖信号。
在去化能力方面，据广州中原数据显示，年2月全市库存量.1万㎡，去化周期12.8个月，这个数据实际上已经连续三个月出现下滑了，其中一些热点的区域，比如越秀、天河、黄埔三区去化周期均不足6个月。
在供应端，据克而瑞研究院统计，年2月广州全市共有21个项目新增供应，供应面积达47.5万㎡，新增供应套。延续到3月，广州新房供应量依旧很大，预计新盘开盘数为28个。
说明广州楼市的需求端已经被激活，市场整体处于供给和需求的高峰期。尤其是价值比较高的中心片区，楼市“小阳春”的势头已经出现。
03
最后做一个总结：广州楼市在年3月大概率会出现一定程度的回暖，热点片区“小阳春”存在苗头。
我们建议购房者在3月保持观望，广州楼市出现了回暖势头，但真正回暖还需要更加直接的政策利好刺激。
虽然已有新盘在涨价，但是刨除节前促销的因素，大多涨价楼盘只是回到之前的价格水平，现在广州楼市的整体局势，新房涨价空间是有限的，购房者有充足的时间寻找适合自己的房子。
二手房市场出现了下滑，也反映出市场信心还未完全恢复，前些日子广州传出限价松绑的消息，虽然官方出面解释“每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。”
但也侧面反映出广州价格指导政策，相比深圳二手房指导价格的弹性空间要大，在全国楼市调控“纠偏”的大背景下，有概率出现松动。
如果出现，那就是广州楼市真正进入回暖期的信号。
具体怎么买？回暖期建议寻找稳定成熟的片区作为选择的目标。
比如中心区，天河、越秀、海珠目前的热度、去化能力都不错，房价也相对稳定，是现阶段比较好的选择。
白云、荔湾、黄埔、番禺等地区，可以看作第二档，尽量选择有价格支撑点的楼盘，比如地铁、优质学区、品牌房企等。
其他几个片区，目前去化周期偏长，热度还没有完全恢复，价格存在波动，短时间内不建议选择。
