北京皮炎网上医院 http://pf.39.net/bdfyy/zjdy/210611/9051917.html路通财通，对楼市来说最明显不过。
其中，尤为重要的，就是地铁。
地铁一响，黄金万两。地铁与房价的关系，是正相关的。地铁来了，房价大概率要涨了。并且，随着通车时间的临近，房价还会继续上涨。
但是看最近几年的楼市，这个铁律似乎不太灵了。房价在降，包括被认为是最抗跌之一的地铁盘。
跟着地铁买房到底还行不行得通？
要回答这个问题，我们可以来看看最近五年通车地铁房价变化情况。
近五年广州通车的地铁不多，只有五条。包括8号线北延段、14号线、18和22号线首通段，以及刚需大通脉21号线。
我们一个个来看。
8号线北延段：市区线，房价以涨为主
8号线是一条神奇的地铁，它会不断生长，不仅向北延伸，还可以向东延伸。
向北，是进入规划并已纳入广州市城市轨道交通第三期建设规划调整向国家申报的八北北，也就是八号线北延段工程（滘心-江府）和其拆解线（二十四号线）。
八号线北延段工程（滘心—江府）
向东，有8号线东延段（万胜围-莲花）。如果未来全线通车的话，里程将超40km，贯穿白云、荔湾、海珠和番禺四个区，发展无线可能。
再来说回今天要讲的8号线北延段。
年12月28日，8号线北延段凤凰新村站至文化公园站段开通。紧接着下一年的11月26日，开通了文化公园至滘心站。
线路经过的区域，是白云西部和荔湾中部，涉及白云湖板块、同德围以及上下九商圈等，全程位于中心区。
上下九商圈以及同德围，一个是广州老一代的商业中心，无房可售。一个是产业结构较为低端，以旧村旧厂为主的“围城”，经济基础仍显薄弱。
楼市发展比较快的，是白云湖板块，也是8号线北延段的最后两站。这里聚集楼盘最多，珠实、越秀、中建、保利、招商等品牌房企近年接连进入，区域建设得到快速发展。
对比一下地铁开通后的这几年沿线楼盘的房价变化。可以看到，有楼盘在售的白云湖以及同德围板块，虽然项目不多，但还是以涨为主，涨幅在-元/㎡之间。
作为沟通白云北部以及海珠，连接白云湖与琶洲区域人口流通的市区交通要道，8号线还是非常有潜力的，楼市价值也得到市场认可。
14号线一期：有盘降幅超30%
14号线一期，是唯一一条连通从化的地铁线路，也是去年广州通车地铁中日均每公里客流强度第二低的线路，仅高于去年刚通车的18号线。
图片来源年广州地铁年报
线路起于嘉禾望岗站，止于东风站，只经过白云和从化两个区域，于年12月通车。
经过的重点规划区域不多，仅钟落潭健康城可以拿得出手。从化嘛，去泡泡温泉还是不错的。
产业与人口都无法支撑，楼市发展就显而易见了。
14号线白云段的楼盘，集中在白云山西侧以及钟落潭周边。
白云山西侧，只有新世界云耀和华远雲和墅两个楼盘，房价相对较高。但其价格体系，新世界云耀主要是受地铁和白云山影响。而华远雲和墅是高端的别墅项目，对地铁的依赖度不高，主要取决于云山景观及其本身的产品力。
而钟落潭地铁站周边的项目，多于近两年上市，刚好遇上楼市最火的时候，开盘价格高。如今楼市降火，再拿现在的价格与开盘价格对比，会发现落差比较大。但主要也是受大市影响，与地铁因素无关。
再看从化段的项目。
地铁周边的楼盘不多，只有5个，价格走势依旧以下降为主，降幅在-元/㎡之间。
特别是年前上市的项目，涨价主因是地铁利好。地铁红利过后，没有其他规划利好支撑，再叠加楼市降温，价格下降幅度就比较大了，最高的降幅在30%以上。
18号线首通段：南沙项目降多涨少
去年9月，18号线首通段冼村到万顷沙段开通，这是广州首条时速KM地铁，也是国内最高时速地铁。
开通后，客流量不高，去年全市垫底，看看今年能不能翻身。
18号线经过的区域，珠江新城、琶洲、万博、南沙明珠湾，个个名声响亮，要么是广州重量级CBD，要么是未来重点规划发展板块。
从房价变化可以看到，18号线开通对于市区项目影响比较少，仅是锦上添花的作用。
受地铁影响比较大的，是南沙两个站周边的楼市。
18号线通车前，南沙楼盘已经吃了一波地铁红利，房价涨了一轮，最具代表性的是万顷沙。
早年间，无地铁规划的万顷沙房价只有一万出头，没过万的也能找到。18号线批复之后，房价一下子就蹦到2万/㎡，紧接着遇上年下半年那一波楼市高潮，又跳涨到2.3万/㎡左右。年18号线开通，地铁红利已是强弩之末，房价变化不大。
至于横沥岛，价格下降主因不在地铁，主要受大市以及区域竞争影响。
板块内楼盘内卷严重，地方不大，近10个项目，在不到一年的时间陆续上市。集聚效应是有了，但竞争压力也是真的大，光靠一条18号线是带不起来的。如果未来金融岛概念从规划走进现实，师姐还是很看好横沥岛的。
18号线对楼市的加持作用，要等它真正成为跨市地铁，走出广州，连通中珠、清远，成为真正的大湾区大通脉，把各地的人口、科技、技术等资源流通起来后，才能发挥真正的威力。
22号线：沿线楼盘房价变化不大
22号线首通段今年3月才开通，站点不多，只有4个，从陈头岗到番禺广场。
原本是和18号线并列为大湾区重点轨道的，但是从它的建设进度以及屡次推迟通车时间看，其战略重要性明显比18号线弱。
未来南延到深圳之后，22号线的战略重要性才会真正体现出来。但是，是否要南延到深圳，目前也仅出现在一些会议发言或规划方案建议中，并未进入到实质的规划阶段。
再来看看22号线首通段沿线楼盘房价变化情况。
没有变化！
也不难理解。
一个是开通时间不长，又遇上楼市降温，几个月房价不会有太大起伏。
另外，沿线真正靠近站点的楼盘不多，算上距离超1公里的也才5个项目，其中一个还没上市。
再一个，就是前面说的战略意义，现在的22号线，还没有它作为大湾区地铁的战略光环，期待未来吧。
21号线：楼市向东发展的见证者
最后来看一下21号线，广州通车地铁中里程最长的一条线路，也是广州楼市向东发展的见证者，最能反映地铁与楼市发展关系的一条刚需大通脉。
年12月28日，首通段镇龙西站至增城广场站开通运营。年12月20日开通后通段，员村站至镇龙西站。全长61.6KM，自西向东贯穿天河、黄埔和增城三个区。
天河和黄埔的楼盘，这几年房价是一直上涨的，比如天河公园板块的天麟府臻林，科学城的大壮名城，五年间的涨幅在37-39%左右。地铁当然也有加持作用，但最重要的还是区位优势。
对21号线依赖最重，楼市受影响最大的，还是增城。
冲着不限购的政策利好，不少人沿着21号线一路买过来，催生了朱村、中新等因地铁而兴的楼市板块。
以快线站凤岗周边为例，新上市的项目现在还受益于地铁，保利水木芳华、中建凤榕台目前价格，相比于几个月前的开盘价都有所上升。
但如果和区域项目横向对比的话，大家也明显感受到，21号线增城段的房价降了，从以前的“2字头”回落到“1字头”。从朱村板块一直有货在售的仁安花园就能明显看出，五年前高峰期的价格是2.3-2.4万/㎡，现在只有1.8万/㎡左右，降幅约21%。
地铁并不能保证房价一直不跌。
总结
从这些线路沿途楼盘价格的变化可以看到，房价涨不涨，地铁有一定的作用，但更多的是在地铁通车之前。
这几年部分楼盘之所以有降价，很大原因还是和近年的经济下行有关。
近一年，我们都能明显感受到，受国内外形势恶化、疫情等冲击，中国经济增长放缓，各行各业投资明显下降，大多行业都存在信心不足的问题。购房者对房地产市场不乐观，也只是整体行业现状的一个小的具现。
当然，这一年来不少房企暴雷，也在一定程度上打击了购房者入市的信心。
另一方面，房企为了回笼资金，在价格上让利，也是房价下降的一个原因。
房价的涨跌，不是简单的数字变化问题，除了受整体经济环境影响之外，还要看其所在的区域经济与产业建设，以及规划力度和能否实现规划的能力。
地铁，只是其中很小的一环。能不能抗跌，不是简单的一条地铁所能决定。
当然，刨除经济大市的影响，单从一个项目配套的完善程度来看，地铁和房价还是正相关的关系。特别是通车之前，规划落实了，地铁要来了，旁边楼盘的房价大概率还是要涨。
地铁一通，黄金万两。对楼市来说，还是实用的铁律。
作者：猎房师姐
