原创刘博团队
事情发生在广州天河区。
2月8日，天河某住宅项目开启认筹，首推1、2、3、14栋建面约-平四房单位，共套，本月开盘。
根据备案信息来看，项目单价来到了14.8万元/㎡，一举超过了去年广州10万元/㎡的新盘最高备案价。
住宅项目备案价突破14万，即使放在前几年楼市涨幅非常好的深圳，都基本上没有出现过。比如去年比较火的前海天境花园，备案价也不过11.2万元/㎡，位于福田的海德园B区也不过12.6万元/㎡。
难道说广州新房限价政策松绑了？
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2月10日，广州市住建局作出官方回应：
广州一直以来都实施严格的住房价格指导，但各个楼盘备案价是根据周边楼盘情况进行通盘考虑并实施动态价格指导，没有设置专门的价格红线。
每个楼盘每个时期备案价会有所波动，目前限价政策并没有放松。
根据广州价格指导政策，老项目新推盘的价格不得超过上一期同户型的价格，新批售项目的备案价，主要参考周边竞品或同品质项目网签均价，具体细则各区落实。
实际情况里，很多区域是按照街道来出具参考价，周边没有新盘就只能参考二手房的价格，这就意味着，其中存在操作弹性和空间。
上述天河项目备案价达到14万元/㎡，实际就是操作弹性的一种体现，传递出的信号也很明显：市场回暖。
广州楼市可以说是四大一线城市中比较特殊的存在，一方面就体现在楼市的韧性上。
虽然广州楼市在年经历了强信贷监管、严查各类违规资金流入、收紧人才购房政策、增值税“2变5”，以及被称为“大杀器”的二手房指导价，但从整体数据来看：
年广州一、二手住宅成交量均上升，其中，一手住宅共成交套，环比增长3.5%；二手住宅成交套，环比增长27.0%。
另据广州市房地产中介协会最新数据显示：
年1月，广州市二手住宅网签共计套和67.86万平方米，环比分别微幅增长0.94%和0.77%，也是1月包括北京、上海、深圳、杭州在内，唯一一个二手房成交出现增长的城市。
广州供应区位比较广，以核心城区外围的增城、黄埔、南沙这些区位为主导，而且这些区域的外来人口购房需求还比较大。
中端市场外加庞大的需求，让广州楼市的弹性很小。
因此你也能看到，每一次楼市下行，广州的反应总是会慢上半拍，每一次回暖，广州也是相对稳定。
不过这种基本面也造就了广州楼市的另一大特点：
上层和下层差距非常大。
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在天河、黄埔、海珠、越秀、番禺等地，10万元/㎡的房子比比皆是，比如珠江新城板块、工业大道西板块，去年的成交价都在12万元/㎡以上。
到了增城、从化、花都，2万元以下的房子也是一抓一大把，比如朱村、荔城、太平新区，普遍房价都在元/㎡左右。去年增城派潭板块，甚至出现了1万元/平方米以下的房子。
这种分化程度，这在一线城市中可以说是非常罕见。
究其原因，还是和广州市的产业布局，经济发展情况有着密不可分的关系。
下图是年广州各区GDP数据排名，可以清楚地看到，广州各区之间存在着明显的档位划分：
天河一枝独秀，黄埔、越秀坐镇第二档，番禺、白云、海竞争激烈，增城、荔湾、从化显得有些力不从心。
当然，GDP和各区体量的关系很大，单从总量数据说明一个区在城市中的发展位置并不严谨，你能看到增城、南沙、番禺等区增速都非常好。
但广州实在是太大了，地理因素外加历史因素，导致广州的产业相对集中，其他区想要铺开补强，还是需要很长的时间。
03
总的来说，年的广州楼市回暖的一年，更是分化加剧的一年。
对于购房来说，风险和机遇并存，看清局势，找准方向非常重要。那么年，我们在广州买房应该如何选择呢？
第一档，天河、越秀、海珠。
天河区拥有广州唯一的国家级CBD，而且还拥有金融城和天河智慧城这两个新的增长极，未来值得看好。
不过天河区内部分化还是比较明显的，最有价值的还是珠江新城板块，其次是天河公园、天河南、北等板块。
国际金融城、智慧城以及东圃在去年的涨幅都非常好，不过学位等配套稍差一些，可以说未来可期。
越秀区的GDP增速全市垫底，不过支撑越秀区房价的主要还是学区房，买房也必须牢牢抓住这一点。
但要注意，随着东部教育的崛起，以及国家对学区房的态度日趋严格，如果是抱着投资的态度去买越秀区的房子，尽量还是要多找一些像地铁、商业这样的支撑点。
海珠区比较特殊，由于是一个江心岛，土地非常稀缺，地价甚至贵过天河。买海珠主要还是看重改善，周围的环境配套非常关键。
第二档，白云、荔湾、黄埔、番禺。
白云区地铁房可以期待，未来几年有12、13、14、18、广佛环线等给刚需们带来利好，其中京溪板块靠近天河，又有18号线影响，值得看好。
荔湾区里，老荔湾主要是江景豪宅多，但这几年涨幅都不是很好，不建议买。芳村去年的涨幅达到了32.59%，还是有盼头的。
黄埔区，主要还是以一手市场为主，尽量不要买老破小、楼梯楼，因为黄埔将来新盘多，价格也不贵，二手老破小真的很难生存。
番禺区，如果是以投资为主，那么万博－番禺广场就是核心中的核心，之后地铁18号线一开通，万博与天河北、珠江新城、琶洲西区和横沥岛的连接会更紧密，值得看好。
第三档，增城、从化、花都、南沙。
头三个区，发展还是比较缓慢，刚需可以买，尽量选择交通好，配套好的房子入手，单纯买规划还是不建议。投资尽量还是选择广州核心板块比较好。
南沙突出一个词，内卷。
特别是横沥岛，开发商之间竞争太激烈了，如果你在南沙工作，有切实的居住需求可以买，也可以观望一下是否有开发商打骨折出售，抄个底。
投资的话，目前南沙二手房持续在下跌，暂时还是看不到希望。
