北京荨麻疹治疗医院 http://pf.39.net/bdfyy/bdfhl/210719/9204186.html原创刘晓博
最近,有两个大城市的公寓价格,出现了大幅下跌。
它们是:长沙和昆明。
如果你用“长沙+公寓+大跌”来搜索,可以找到一堆如下的新闻标题:
如果你再用“昆明+公寓+大跌”来搜索,也差不多:
关于昆明的公寓,媒体还报道了一个典型案例:
王女士向“都市时报”反映,她于年11月出资多万元,买了巫家坝某楼盘一整层共14套公寓。“买来是打算做酒店的,我全款付清了4套房,还有2套是贷款,剩下8套共交了多万元分期款。当时购买的价格是每平方米元不到一点。但是最近我朋友也买了这个楼盘,我才知道现在价格只是元/平方米左右。我真的觉得亏大了!现在希望开发商能把8套房的万元分期款还给我,其他付了款的6套,我就不管了。
王女士是否拿到了退款,没有看到公开报道。一般来说,难度极大。
在目前市场氛围下,开发商的资金链也非常紧张。王女士的购房款,十有八九被开发商支付出去了,因为承建商、材料供应商也等着用钱。
为什么长沙、昆明的公寓价格大跌?
最主要的原因是当前楼市普遍比较低迷,而公寓没有限价(限跌)。
住宅有限价,限价的意思是控制涨幅,也控制跌幅,最近有10来个城市出台了限跌令,比如江阴、唐山、沈阳、昆明等。
其实所有的城市住宅都限跌,只是没有在近期发文而已,这是调控的重要手段,有点类似“跌停板”。
正因为住宅有“跌停板”,一般控制在10%以内,有的是5%以内,所以一个城市住宅市场再差,也很难看到大跌。
但公寓就不一样了。公寓一般不限价,只有在深圳等极个别城市,曾有限涨要求。
所以公寓就“先跌为敬”,率先“裸奔”了。
第二个原因,是长沙、昆明的住宅本来就不稀缺,供应偏于过剩,但公寓供应量又很大。
上图是长沙市内5区公寓的“去化周期”。所谓“去化周期”,是按照过去几个月的平均销量,目前库存的公寓需要用多少个月才能卖完。
可以看到,芙蓉区的公寓去化周期高达93个月,也就是7.75年才能卖完,前提是不增加新的供应量。其他几个区,也大多在2到3年。
昆明的情况比长沙有过之而无不及,据“每日经济新闻报道”:截至年上半年,昆明公寓市场存量达.7万平方米,同比年同期增长11%,去化周期达55个月。
持续降价后,在长沙和昆明的核心区,位置、配套不错的公寓卖到元是非常普遍的现象,还有些位置不错的公寓跌破每平米元。
但在长沙,有些景观独特的奢华公寓,仍然卖到每平米3.5万元以上(一般带奢华装修),远超当地优质住宅的价格。这些高价盘,把自己视作长沙的“深圳湾壹号”。至于它们什么时候才能完成“去化”,只有天知道了。
长沙、昆明的公寓惨状,是否应验了那句话:公寓是个坑?
很大程度上是这样。
经常看我文章的读者应该记得,我一般只建议大家买深圳和上海的公寓(均不限购)。而且必须是真正的商务公寓。
为什么会这样建议?北京和广州的商务公寓值得买吗?
北京是没有问题的,当前商务公寓价格非常低,从长期抗通胀的角度值得买。但问题是,北京的公寓都是限购的,你必须拥有北京住宅的购买资格,才能买公寓。而且个人买公寓不能贷款,你需要全款支付。
北京为什么这样严厉“限商”?是因为之前开发商大打擦边球,一度让北京市场新房供应的超过一半,是不限购的各种公寓。而中央要求北京纾解非首都功能,所以绝对不能容忍这种做法。
所以从年3月开始,北京的公寓限购、禁贷。其结果是公寓价格下跌,长期跑输大势。
但北京公寓的租金不比住宅低,有的甚至还高一些。公寓的售价价格,普遍不到住宅的一半,所以北京公寓的租金回报率非常高。于是公寓成为北京有购房资格的人的重要投资红利,外人很难染指。
广州是最弱的一线城市,至今有两个区尚未限购(从化、增城),这在北上广深里是唯一的。广州住宅供应量偏大,住宅并不稀缺,而且有人才购房等渠道,所以公寓价值不高。
公寓不限购、价值高的,首推深圳,其次是上海。
深圳住宅供应量和存量,都远远低于上海,这让深圳的商务公寓价值凸显。而且,深圳的商务公寓有跟住宅平权化的倾向,比如已经允许通煤气了,很多区可以申请学位,有的区跟住宅差别已经不大(比如盐田区)。
就在昆明、长沙公寓大跌的时候,深圳还出现了公寓摇号的情况——南山区华润城一批库存的公寓现楼,由于购买者众多,被迫采用摇号方式销售。
上海的公寓也有价值,因为上海限购比较严、户口很难搞。再加上国家不断给利好,上海的发展前景可期。
目前深圳和上海的公寓都没有限购,其中深圳有限售(5年)。另外,公寓也没有限贷。
但市场一直有传闻说,上海公寓可能会限购,这个只能等官宣了。至于深圳,商务公寓已经不批地了,只有之前拿地的还能继续建设销售。
深圳上海位置好、配套好的商务公寓,适合自有资金充裕、立足中长线的投资者持有,作为养老工具是非常理想的。
所谓位置好,一定要是政府重点发展的片区。比如上海的虹桥商务区、浦东、五大新城等,深圳的南山、光明、宝安、福田,或者东部的一些特殊的片区(比如大运等)。所谓配套好,最好是“地铁+商业综合体”的上盖,或者在米范围内。
而且,公寓也要有好的学区。万一将来能申请学位了呢?其实深圳很多区已经可以申请了,关键看孩子父母的社保年限、户口年限,如果这方面积分高,即便的住公寓也可以申请到名校。
当然,公寓这个大类别里,还有很多讲究。按照权利来说,商务公寓级别最高,其次是商办公寓、产业公寓、产业商办公寓等。
有些城市里,还有住宅性质的公寓。比如深圳的单身公寓,是R3住宅用地上开发的小户型,其实质是住宅,属于限购范畴,但申请学位的时候可能被歧视;在比如在成都,光照不足的住宅也在不动产证上注明是公寓,但其实就是住宅。
真正的公寓里,商务公寓是级别最高、权利最充分的。你买之前,可以在售楼处看土地证和合同样本,看看里面关于土地性质、房屋性质是如何写的,尤其是合同样本,必须是“商务公寓”才能签,否则就可能是骗你的。
商办公寓,是写字楼改的,打了政策的擦边球。但一些地方默许了,也就上市了,在合同里一般表述为“商办”,而不是“商务公寓”,这种房子可能彻底没有学位或者彻底无法落户。但我也只能说“可能”,因为有些最终也能申请学位,完全看地方政府。
另外,在产业用地上,也会建设出类似写字楼或者商务公寓的产品,一般是M0用地。其中的写字楼,可能也被改为公寓。这种公寓,其实标准名称叫“工业区配套宿舍”,其中批地时就是“宿舍”的,是真正的产业公寓;研发办公用房改的,只能称之为“产业用地上的商办公寓”。前者权利更全一些,后者可能违规。
凡是产业用地上建设出来的房子,一般只能卖给企业。如果个人买,需要注册一个公司,而且每年会产生房产税,公司要年审(一般有中介机构代理)。将来卖的时候,可以通过卖公司股权的方式避税,但买方因为是买公司股权,是无法贷款的。
还告诉大家一个规律,做成LOFT的公寓,往往是商办公寓,而不是商务公寓。而且做成LOFT(两层或者多层),一般是违法的。但很多地方没有真正监管,有的地方则要求拆除。
尽量买真正的商务公寓,尽量买深圳、上海重点发展片区配套好的商务公寓,这是我对大家的建议。
当然,在其他中心城市里,当商务公寓的价格低于同地段住宅60%的时候,公寓的价值也会显现。但公寓的流动性不太好,主要是交易税费偏贵。未来随着房产税的改革,公寓交易税费偏高的局面可能会改观。
价格超高的奢华商务公寓,比如深圳湾壹号之类的,属于富人的玩具。投资效率肯定是非常低的,但富人自有他们的逻辑:
钱来的太容易了,几个亿放在手里也是贬值,也很难出境,怎么办?花一两个亿买套奢华公寓玩玩吧,可以用来彰显成功、接待合作伙伴、促成更大交易。这种公寓是很难涨,但毕竟可以保值。买辆好点的劳斯莱斯不也要多万?车能保值吗?
所以,咬着牙贷款买奢华公寓的,多少都有点“二”。没有一次性付款能力的人,不建议买价格超高的奢华公寓,因为它根本不是好的投资——除非出现史无前例的大通胀。
当前的中国,基本不可能出现大通胀。看看我们M2的走势吧:
国家铁了心,要维持人民币币值的稳定。所以我们可以预见的通胀,仍然是常规的通胀,而非大级别的。