来源：观点地产网
观点指数年一二季度，全国房地产市场迎来密集调控期，广州年房地产市场政策呈现出从密集调控到持续监督的表现，而宅地供应方面，整体成交量不及预期，呈现出高开低走的趋势，成交地块数量不断减少，溢价率持续下降。
市场方面，网签呈现“U”型走势，4至8月受政策和疫情影响明显，但全年成交仍创出新高，二手房成交在下半年有明显下滑，目前仍处于二手房指导价等调控影响之下。
政策回顾
从密集调控到持续监督
年一二季度，全国房地产市场迎来密集调控期，首先涉及的就是房贷审核。其后由于各个城市的市场情况有所差异，调控的方式也不尽相同。
总体来看，广州一季度主要是对人才购房贷款做了一些调整，实质性的政策落地较少。
二季度则是调控的重要阶段，统一了各区人才购房要求，人才购房社保缴纳期统一为12个月，对番禺影响较小，而由于南沙的客源有相当一部分来自湾区其他城市，因此对南沙影响较大；同时，9区增值税“2改5”政策增加了投机成本，一定程度上可以挤压市场泡沫；而新房备案价格指导则降低了人们对房价上涨的预期。
三季度是在政策效果显现后的调控巩固，一方面对人才购房政策进行完善，另一方面建立了二手房参考价格机制，继续稳定购房者的价格预期；四季度是对城市更新进行全面的核查和纠正。
土地市场
土地供应减少，土地出让金额首回落
年，广州市通过公开市场成功出让宗建设用地，出让面积共计公顷，同比下降6.8%，工业用地与住宅用地供应稳中微升，总用地供应面积下降；成交总价亿元，同比下降1%，为年以来首次出现回落。
数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理
年广州出让涉宅用地87宗，用地面积总计公顷，同比上升4.8%，成交总价亿元，同比下降2.6%；工业用地宗，用地面积总计公顷，同比上升2.4%，成交总价71亿元，同比下降12.5%；商业用地51宗，用地面积总计公顷，同比下降42.8%，成交总价亿元，同比上升12.3%。
工业用地方面，花都区、黄埔区和南沙区为主要供应地区，而这三个区的产业方向各有不同。花都区引入的产业主要是食品科技、交通运输、物流、汽车零部件制造等，地块位置相对分散。
黄埔区引入的产业主要是生物科技、药物研发与制造、半导体材料研发与制造等，出让地块多位于中新知识城。
南沙区引入的产业类别并没有太明显倾向，囊括了新材料科技、半导体制造、汽车零部件生产、食品科技、生物技术等多个领域，以新兴产业为主，地块集中在万顷沙和黄阁两个镇。
商业用地方面，主要由从化区、白云区、天河区、黄埔区供应。其中，从化区全年仅供应1宗商业用地，占地面积达41万平方米，须建设文旅、教育、健康、酒店等产业，该地块由昊源集团有限公司竞得。
数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理
白云区商业用地较为分散，嘉禾街移动互联网产业园年内完成5宗商业用地出让，而白云新城仅出让1宗商业用地。
天河区商业用地出让位置相对清晰，首先是金融城，年内成功出让7宗地块，引入了中建四局、澳门银行、尚品宅配、酷狗等企业入场；其次是位于天河智慧城板块航天奇观一期出让了4宗地块，高新技术企业聚集地逐渐成型；此外，珠江新城“绝版”商地——珠江新城A4-3地块由合景控股底价摘牌。
黄埔区出让商地亦零散分布，但竞得人特征明显，9宗商业用地中科学城投资集团竞得其中3宗（含联合竞买），知识城投资集团亦竞得2宗，另外，其他竞得者南方电网、恒融投资、中恒石化亦为国资背景。
集中供地高开低走，民企参拍率锐减
年广州住宅用地供应不及预期，根据此前发布的建设用地供应计划，住宅用地计划供应公顷，实际成交为公顷；同时，土地出让金额亦少有地出现下降。
广州是首批响应宅地集中供应的城市，在宣布开启“集中供地”同时，撤牌了四宗位于增城的商住用地。从全年表现来看，广州年在集中供地中成功出让宅地78宗，供应土地面积.83公顷，建筑面积约.55万平方米。
总体呈现出高开低走的趋势，成交地块数量不断减少，溢价率持续下降，在第二批集中供地遇冷后，第三批挂牌宗地数量大幅跳水，特别是远郊区域地块。
分区域看，白云区全年成交相对稳定，第二、第三批次成交建面相差不大；而番禺区、增城区和花都区的成交热度则有明显变化。
作为第一批次土地供应的三大主仓，这些区域在此后两轮的土地出让中成交大跌，究其原因，在市场下行的情况下，企业拿地意愿下降，因此部分地块流拍，导致成交有所减少。
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越秀亿加仓，粤海竞得总价最高地块
在广州年集中供地中，共有55家企业成功补仓，其中属于第一批次企业有33家，第二批次企业有20家，第三批次企业7家。部分企业参与了两个批次的集中供地，分别为珠江实业、中铁建、知识城集团、越秀和广州南投，但没有三次供地均拿地的企业。
55家企业中，拿地金额超过亿元的有4家，50至亿元之间的有8家，10至50亿元的有28家，而10亿元以下的有15家。
越秀全年拿下9宗地块，总金额亿元，合计建筑面积万平方米，成为全年拿地数量、金额、建筑面积最多的企业。其中，7宗地块属于第一批次，2宗地块属于第二批次；尽管在第一批次中拿下较多地块，但仅3宗地为溢价成交。
就区域而言，番禺区为主要加仓区域，越秀拿下1宗广州南站地块和3宗国际创新城地块；另外，竞得白云区地块2宗，荔湾区、黄埔区、增城区地块各1宗。
与越秀同样多点开花的企业还有珠江实业、保利发展和中铁建。珠江实业在白云区拿下3宗地，同时在荔湾区和南沙区亦有所收获。保利发展在海珠区、增城区、番禺区各拿下1个地块；而中铁建则在黄埔区、南沙区、花都区有所布局，其中除黄埔区地块外均为联合拿地。
而年度出让总价最高的是白云区白云新城云港城一宗地块，总地价.87亿元，由粤海竞得；年度出让建筑面积最大地块则是番禺区南站核心区TOD项目地块，规划建筑面积91.74万平方米，由新鸿基竞得。
旧改变局，41个项目完成合作招商
年广州城市更新市场发生了许多变化，在全国“防止大拆大建”背景下，城更进程也变得谨慎了许多，但全年城市更新项目招标并未受太大影响。
根据观点指数统计，年广州共有41个旧改项目完成合作招商，涉及8个区，其中黄埔区14个，增城区11个，海珠区和荔湾区各6个，番禺区2个，越秀区和南沙区各1个，而天河区缺席。
部分企业参与热情很高，富力拿下4个项目，成为全年拿下旧改项目数量最多的企业；珠江实业、奥园、新世界、星河亦各自拿下3个项目，而合景泰富则与其他企业合作拿下了3个项目。
富力年新增项目分别为荔湾海中村、海珠赤沙村、番禺胜石村和增城简村村，其中简村村为新规后为数不多挂牌招商的项目之一，而富力已介入多年。此外，富力目前还有不少建设中旧改项目，白云陈田村、黄埔茅岗村西片、笔村等项目已经有产品入市。
珠江实业年参与广州旧改力度很大，接连拿下了荔湾聚龙湾启动区和坑口村以及增城蒋村村项目。同时，为借助第三方经验与资源，珠江实业为上述三个项目找来了合作伙伴。太古地产将与珠江实业共同打造聚龙湾珠江太古商业项目，而坑口村和蒋村村的合作伙伴分别是雅居乐和方圆地产。
奥园亦倾向于在旧改中寻求合作，年新增了荔湾东塱村、黄埔新田村、旺村村三个项目，合作伙伴为世纪金源、东龙投资以及港龙加科学城集团。此外，奥园还有2个增城区和1个黄埔区的旧改项目，因此，荔湾东塱村是其唯一位于主城区的项目。
新世界拿下了海珠联星村（南箕社、东方红社）、省二院宿舍区和增城夏街村3个旧改项目，其中，省二院宿舍区项目为海珠区首个招标的旧城改造项目，根据相关规划，该项目规划总建面为17.3万平方米，并无安排融资面积，意味着该项目不会有产品入市，但成功拿下海珠首个城改项目，于企业而言战略意义更为重大。
星河似乎有扩大版图的意愿，进军了荔湾龙溪村，作为进入广州老城区的第一步，目前在售项目多在南沙；另外，还相继拿下了黄埔华甫荷村以及南沙珠宝文旅小镇二期（天益村、大稳村）两个旧改项目。值得注意的是，南沙珠宝文旅小镇一期亦由星河操刀，一二期用地面积共计达公顷。
合景泰富则新增了黄埔双沙村、南岗社区（南片）和增城石下村三个项目，其中南岗社区（南片）旧改项目亦是新规后挂牌招商的项目之一，规划容积超万平方米，是黄埔区体量第三大的旧改项目。
债务重压之下，部分企业退出
众所周知，旧改是一项投入资金量大、项目周期长的投资，而年房企现金流窘迫叠加城市更新新规，令不少房企面临着对城市更新项目的取舍。
由于城市更新不再崇尚快节奏，此前大步快走的黄埔区目前已经慢下脚步，甚至有项目被暂停推进。因此，是否继续参与黄埔区旧改项目成为了企业需要考虑的问题，而部分企业选择了退出。
科学城接手了包括金坑村（银岭片区）、枫下村和何棠下村在内的多个项目，此前分别由时代中国、宝能和雪松主导；广州高新区投资从时代中国手中接下了重岗村，广州开发区投资在升龙出局后接下了夏园社区。
尽管有不少企业“壮士断腕”退出旧改项目，但亦有企业不愿放弃，寻求合作伙伴的资金支持。恒大引入了广州城投参与黄埔庙头村项目，同时亦在为其他项目寻觅资本的加入；奥园为东塱村引入了世纪金源，同时也使世纪金源获得了首个广州旧改项目；佳兆业则为海南村引入了白鹅潭二号基金。
值得注意的是，除了黄埔区有小部分项目操盘方有变更外，其他项目鲜少听闻企业退出的消息，大多数企业并未放弃旧改。
另外，根据广州发改委发布的《广州市年重点建设项目计划》和《广州市年重点建设预备项目计划》，年广州有42项旧改工程纳入了重点建设正式项目，包括天河冼村、白云陈田村、黄埔汤村等。
楼市观察
供应轻微回落，一手住宅网签创新高
据观点指数监测，年广州全年新建商品住宅网签11.48万套，同比上升2.94%；网签面积.01万平方米，同比上升4.28%。尽管下半年热度有一定程度下降，但全年网签水平仍高于年，创出新高；增城仍是最主要的成交区域，而黄埔则次之。
阳光家缘数据显示，年广州全年新建商品住宅新批准预售12.2万套，同比减少0.59%；批准预售面积.06万平方米，同比减少2.35%。
分时段看，网签呈现“U”型走势，4至8月陆续出台了收紧人才购房资格，新房价格备案指导、二手房指导价等政策，叠加6月广州疫情等影响，导致广州新房网签在一段时期内连续下跌；11和12月网签有明显回升，主要是由于宏观环境出现缓和，以及楼盘营销力度加大。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
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而新批准预售则主要集中在下半年，在经历了一段时间缓慢去化后，项目纷纷加快销售进程，亦有不少项目大量取证，再择机销售。
库存方面，截至12月末，广州市新建商品住宅可售套数超过10.4万套，可售面积.1万平方米，去化周期15.2个月，由于下半年批售面积增加，整体去化周期亦拉长。
二手房网签升幅收窄，政策影响显现
据观点指数监测，年广州全年存量住宅网签11.44万套，同比上升4.07%；网签面积.73万平方米，环比上升8.08%。从历年网签套数来看，年广州二手住宅交易比较活跃。
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分时段看，全年共有2个明显的下滑阶段，分别为5至7月以及9至10月。前一阶段的下滑主要是由于人才房3年限售以及9区增值税“2改5”的震慑，而后一阶段下滑则主要是由于二手房指导价出台。
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分区域看，海珠区、番禺区、天河区二手房交易活跃，月均交易量超过套，越秀区、白云区、花都区、增城区则属于第二梯队，而新房成交量相对较高的黄埔区和南沙区二手房交易规模并不大。
数据来源：阳光家缘、观点指数整理
越秀TOD项目领先，碧桂园保持快周转
据观点指数监测，越秀年加推或开盘项目有12个，其中包括了5个TOD项目，分别为黄埔的越秀星汇城、越秀星樾，番禺的越秀星瀚、越秀星寰和增城的越秀星图。
值得注意的是，越秀年的活跃项目基本都分布在非中心区，番禺区有4个，黄埔区、白云区、花都区各2个，增城区、南沙区各1个。尽管距离中心城区较远，但由于区位和交通优势较大，普遍受到市场欢迎。
此外，年第一批集中供地中越秀竞得荔湾区海龙路兴达地块，将建成越秀正荣天樾湾项目，海珠赤沙TOD项目亦已确定案名，年越秀版图将继续扩大。
据观点指数监测，保利年加推或开盘项目有18个，分布在8个区，其中荔湾区和白云区项目较多，而在增城并无太多动作。
主城区项目有荔湾区的保利西悦湾、保利堂悦、保利天珺、保利越秀天启，天河区的保利天汇和海珠区的招商保利海珠天珺等。
由于产品系列众多，项目定位有所差别，保利的项目整体来看去化效率不算太高，但部分板块新盘稀有，因此会在推盘时受到较大
